PLU, emprise au sol et hauteur...

La vue aérienne ci-dessus montre une opération immobilière récente implantée à Anglet (limitée par le trait rouge).
On remarque que les bâtiments et les parkings occupent toute la parcelle, ne laissant que peu d'espace pour la verdure. Ce n'est pas un choix délibéré de l'architecte et du promoteur, mais le résultat de l'application du réglement d'urbanisme. Le promoteur a crée le maximum de logements autorisés par le PLU; qui pourrait lui reprocher de rentabiliser son terrain qu'il a sans doute payé fort cher. Mais comme la hauteur des bâtiments est limitée à deux étages il est obligé d'utiliser une grande emprise au sol.
Supposons maintenant que le réglement d'urbanisme l'autorise à faire quatre étages, sans augmenter la surface habitable. Il pourra placer le même nombre d'appartements sur une surface au sol plus faible comme le montre la photo montage ci-dessous.

Des surfaces importantes sont libérées pour des espaces verts. Nul doute qu'un paysagiste tirerait le meilleur parti de cette grande surface pour planter des bosquets, ménager des allées piétonnes, créer des aires de jeux pour les enfants. Les maisons individuelles riveraines, au nord (en haut sur la photo) ne seraient plus dominées par des bâtiments plongeant sur leurs jardins et leur cachant le soleil d'hiver. Les bâtiments restant sont plus hauts, mais placés le long de deux rues ils ne génent pas les voisins, d'autant plus qu'ici, le terrain boisé situé au sud est un parc public. Une telle solution, qui réduit la surface des toitures et des fondations, les longueurs des canalisations, le nombre des ascenceurs, est en outre plus économique: avec les gains ainsi réalisés ont pourra, par exemple, mieux aménager le parc.

Cet exemple montre clairement qu'une hauteur raisonnable des bâtiments est un atoût pour la qualité urbaine. Limiter arbitrairement et partout les hauteurs des bâtiments est donc une erreur.

La hauteur des bâtiments doit être fixée en fonction de l'environnement paysager et bâti. Le long d'une route passante et large, bien desservie par les transports en commun, on pourra construire plus haut, en tenant compte des bâtiments existants. Sur un terrain entouré de maisons individuelles, dans un quartier sans immeuble, on recherchera des bâtiments respectueux du voisinage: de grosses maisons avec un seul étage, rappelant la volumétrie des anciennes demeures bourgeoises du XIXème siècle, ou des maisons en bandes, seront les bienvenues.

En terme de hauteur il n'y a pas une réponse unique et universelle. Le PLU actuel d'Anglet, en limitant partout les hauteurs constructibles conduit les constructeurs à "tartiner" le sol de béton et de bitume.La hauteur autorisée doit être soigneusement adaptée au terrain destiné à être construit.

Naturellement la hauteur n'est qu'un aspect du problème. Les surfaces constructibles autorisées (fixée par le COS), les emprises au sol admissibles, les volumétries des bâtiments, les prospects par rapport au domaine public et aux propriétés voisines, sont aussi à calibrer en fonction de la forme urbaine qu'il convient de privilégier.
Je renvoie sur ce sujet au court exposé que M. Damien Caudron, directeur de l'agence d'urbanisme, a présenté lors de la réunion de concertation du 1 février dernier sur le Maharin (voir site www.anglet.fr, rubrique "le Maharin").