Le futur PLU "arrêté" par le conseil d'agglomération.

Le PLU révisé d'Anglet vient d'être "arrêté" en conseil d'agglomération. C'est une étape importante pour un processus engagé dès 2008 et qui devrait déboucher sur un nouveau PLU pour notre commune. Nous avons maintenant un document qui va être soumis aux diverses administrations  pour observations avant de faire l'objet d'une enquête publique. Quel va être le calendrier conduisant à l'adoption définitive de ce PLU?

Le calendrier

Arrêté par le conseil communautaire du 29 juin 2012, le PLU est tout d’abord adressé aux personnes publiques associées (PPA) c'est-à-dire aux administrations et établissements publics pour recueillir leurs avis. Le conseil municipal sera alors officiellement saisi. Ces avis seront joints à l’enquête publique qui devrait se dérouler à l’automne 2012 (sans doute novembre-décembre). Le commissaire disposera ensuite d’un mois pour remettre son rapport. Un où deux mois seront sans doute nécessaires pour prendre en compte ses conclusions. Le PLU pourrait donc être définitivement voté au début du printemps 2013.

Le futur PLU devra répondre à un double défi : Construire Anglet pour tous, donc offrir des droits à bâtir suffisants pour limiter la spéculation foncière et permettre de loger nos concitoyens, mais aussi préserver la ville jardin et l’identité de notre ville. La contradiction parait évidente : il faut construire, donc consommer du foncier, et dans le même temps sauvegarder nos espaces naturels, donc éviter de consommer du foncier ! Comment faire ?

Dans cet article nous allons regarder rapidement les dispositions prises pour construire Anglet pour tous. Il sera suivi par d'autres qui expliqueront comment nous allons renouveler et valoriser  la ville jardin puis préserver l'identité d'Anglet.

Construire Anglet pour tous.

Sans attendre la révision du PLU, nous avons pris dès notre arrivée un certain nombre de mesures destinées à relancer la production de logements à prix abordable.  Nous avons choisi en particulier de taxer les logements vacants. Surtout nous avons imposé aux promoteurs de produire 30% de logements sociaux dans toutes leurs opérations immobilières. La révision du PLU va venir renforcer cette politique du « logement accessible à tous ». Comment ?

Offrir des droits à bâtir.

Dans notre PLU, nous allons proposer d’augmenter la constructibilité de certains secteurs, en particulier ceux qui sont bien desservis par les transports en commun.

En fait nous allons surtout favoriser la constructibilité des parcelles petites et moyennes. Le PLU actuel utilisait un C.O.S. ⁽¹⁾ variable : celui-ci était faible pour les petits terrains et croissait progressivement pour être maximum sur les grands terrains. Ce dispositif favorisait donc les grosses opérations immobilières – les vergers d’El Hogar (rue de Hausquette), Erdian (sur les terrains Baby-relax, le long du BAB), Anadara (allée du Coût) au détriment de petites opérations de quelques logements. Nous proposons de revenir à un COS fixe : Le droit à bâtir sera le même pour les petites parcelles et pour les grandes. Compte tenu du parcellaire existant sur Anglet, qui compte une très grande majorité de petits terrains, entre 500 et 2000 m2, on favorisera ainsi des opérations de 5 à 15 logements qui ressembleront plutôt à de grosses maisons, ce qui est bien dans l’esprit de l’architecture régionale. Ces nouveaux COS permettront aussi des extensions pour les particuliers aujourd’hui limités dans leurs projets. Les promoteurs, plutôt que de raser purement et simplement des bâtiments existants auront souvent intérêt à les restaurer et les agrandir. On logera plus de personnes avec un bâti mieux adapté à l’existant.

Les deux photos ci-contre présentent des exemples de ce qui seraient ainsi encouragé.

Naturellement, sur les grandes parcelles, il sera toujours possible de construire des ensembles plus importants Mais la nécessité de prévoir un pourcentage important de « pleine terre » (voir prochain article) devrait modifier sensiblement les formes urbaines.

Pourquoi augmenter la constructibilité le long des axes de transport en commun ? Pour favoriser l’utilisation du bus au détriment de la voiture. Certes, cette seule mesure ne produira pas ses effets à court terme. Mais il faut inverser la logique actuelle qui voit les bus rouler à vide parce qu’ils traversent des quartiers peu denses.

La densité le long de l’avenue de Bayonne sera forte : nous avons déjà montré lors d’une récente enquête publique le devenir que nous voyons pour cet axe majeur. Elle sera également augmentée le long des voies structurantes d’Anglet.

Au final, nous allons augmenter les droits à bâtir sur la commune, car il faut construire « Anglet pour tous » et lutter contre la spéculation immobilière qui se nourrit du malthusianisme de l’actuel PLU. Mais en veillant à diversifier les réponses suivant les quartiers pour éviter l’uniformité.

De ce point de vue, nous considérons que la proposition de M. Sarkozy d’augmenter uniformément de 30% la constructibilité des terrains est inappropriée, au moins pour notre commune! Dans plusieurs quartiers pavillonnaires nous allons même réduire la constructibilité pour les grandes parcelles, afin de  mieux contrôler la confrontation de gros immeubles avec le tissu pavillonnaire.

La production de logements sociaux.

La mesure qui impose aux promoteurs de produire 30% de logements sociaux a montré son efficacité. Nous allons l’améliorer en abaissant le seuil à partir duquel la règle s’applique. Celui-ci était de 2000 m2 de plancher, nous proposons un nouveau seuil de 800 m2, soit de 10 à 12 logements. Nous exigerons aussi, sur la plus grande partie du territoire angloy, en plus de ces 30% de locatifs sociaux, un pourcentage de 10 % de logements en accession sociale. Le PLU sera donc un outil au service de la mixité sociale. Enfin, comme pour le PLU actuel, on accordera un droit supplémentaire à bâtir pour les opérations comportant des logements sociaux.

Le cas des tout petits terrains.

Il est une règle du PLU de 2004  que nous souhaitons abandonner : c’est celle qui permet de construire une maison de 150 m2 quelque soit la taille de la parcelle. Il n’y a pas de taille minimale pour le terrain et on peut aujourd’hui construire 150 m2 sur une surface minuscule, de 200 m2 par exemple. Résultat : Pour caser la maison et les parkings, toute la parcelle est minéralisée et il ne reste même pas un bout de pelouse. C’est catastrophique pour le paysage et aggrave les risques d’inondations. Désormais, la taille minimale de la parcelle devra respecter les règles communes : COS et pleine terre.

Prenons un exemple, un terrain de 300 m2 situé en zone UC1 où  le pourcentage minimal de pleine terre est de 40% : On devra réserver aux espaces verts 300 x 40% = 120 m2. Il restera 180 m2 pour la maison, les annexes et les parkings. Le COS de 0,35 permettra de construire une maison de 300 x 0,35 = 105 m2 maximum.

En résumé: Un PLU qui augmente globalement les droits à bâtir, en particulier le long des axes de transport; mais qui - dans le même temps -  limite la constructibilité des grandes parcelles dans les zones pavillonnaires et dissuade le morcellement en toutes petites parcelles pour préserver la ville-jardin.

Dans un prochain article je détaillerai les dispositions qui ont pour objet de réconcilier la ville et la nature en renforçant la ville-jardin. 

(1) Le COS permet de calculer la surface de plancher autorisé sur une parcelle. C’est le rapport entre la surface de plancher construit et la surface du terrain. Un COS de 0,50 par exemple signifie que sur une parcelle de 1000 m2 on peut construire :

 1000 m2 x 0,5 = 500 m2 de plancher. Si le bâtiment a un étage on pourra avoir 250 m2 en rez-de-chaussée et 250 m2 à l’étage.