Le blog de Jean-Pierre Voisin

L'été se termine, les vacances sont déjà loin, les enfants ont retrouvé le chemin de l'école ou du collège... L'actualité est tragique. Malgré une faible reprise économique le chômage ne baisse pas, et après la gestion de la dette grecque provisoirement - et mal - réglée, le drame des réfugiés du moyen-orient et de l'Afrique qui frappent à la porte de l'Europe bouscule enfin l'opinion.

Un devoir de solidarité avec les réfugiés.

Face à ces questions internationales d'une ampleur sans précédent, les petites querelles angloyes peuvent sembler bien dérisoires. Nos polémiques ne doivent pas nous détourner de l'essentiel, d'une solidarité en action, au quotidien, pour les hommes, les femmes et les enfants confrontés à des guerres ignobles. Oui, notre devoir c'est d'agir avec la municipalité, avec les paroisses (comme le demande le Pape François), avec les associations, pour accueillir notre part de familles en détresse. Anglet dispose de logements disponibles qui peuvent être affectés à cela. Voilà la priorité.

Cependant la vie citoyenne continue. Une récente conférence de presse des élus socialistes au conseil municipal l'a rappelé. Trois sujets principaux avaient été évoqués par Sandrine Derville, Sandra Pereira et Guy Mondorge: les finances locales - excellentes - la politique culturelle et l'urbanisme. Je me contenterai ici d'apporter ma modeste contribution au débat qui se poursuit sur l'urbanisme angloy, et qui a rebondi avec la modification du PLU de 2013, voulue par Claude Olive. L'enquête publique qui s'est déroulée au début de l'été a posé les enjeux.

Le nouveau maire avait promis une rupture radicale avec les orientations de la précédente équipe, orientations qu'il avait dénoncé en termes parfois violents. Or cette modification confirme et renforce même les grands choix opérés par le PLU de 2013. D'où la polémique actuelle.

- Le Maire fait le contraire de ce qu'il avait promis aux électeurs affirment les socialistes.

- Pas du tout répond en substance C. Olive qui conteste les chiffres annoncés. De toute façon je n'y suis pour rien c'est la loi ALUR de Cécile Duflot qui m'y contraint. C'est pas moi,c'est Cécile!

C'est la faute à Cécile.

Reprenons ce dernier point: Il est exact que la loi ALUR se donne pour objectif de freiner l'étalement urbain, j'en ai souvent parlé sur ce blog. Et que par conséquent elle donne aux municipalités les moyens de densifier leur ville. C'est ce que faisait avec les réglements de l'époque le PLU de 2013 , par anticipation sur la loi, s'attirant les vifs reproches de MM. Olive et Veunac, alors dans l'opposition. L'essentiel du travail a été fait en 2013.Or le nouveau texte multiplie la densité par deux ou trois.

C'est la faute à Cécile, insiste la majorité, elle a supprimé les COS (coefficient d'occupation des sols), engendrant ainsi un urbanisme débridé. Faux naturellement. La suppression des COS oblige les urbanistes à mobiliser d'autres moyens pour contrôler le développement urbain. C'est ce qu'expliquent d'ailleurs les rédacteurs de la modification:

- le programme de la modification n°1 du PLU d'Anglet concerne des "modifications réglementaires diverses, et notamment la définition de nouvelles règles de constructibilité, suite aux conséquences de la loi ALUR du 24 mars 2014 (suppression du coefficient d'occupation des sols et des tailles minimales de parcelles)... Extrait du rapport de présentation de la modification, page 5. Et en page 16 de ce même rapport on peut lire:

- Pour rétablir une capacité d'accueil équivalente... suite à la suppression des COS,le nouveau réglement s'appuiera notamment sur une limitation des emprises au sol et des hauteurs autorisées, ainsi que sur une augmentation des coefficients de pleine terre dans la quasi totalité des zones.

Le texte publié sous la responsabilité de M. Olive lui-même est donc clair: il a mobilisé d'autres moyens pour remplacé le COS supprimé, afin affirme-t-il de maintenir "une capacité d'accueil équivalente". Il avait donc tous les moyens pour ne pas augmenter exagérément la capacité d'accueil, donc la densité des futures constructions. Si elle avait été équivalente ou même légèrement supérieure à celle que prévoyait le PLU de 2013, il n'y aurait pas contestation de la part des socialistes. Ils auraient simplement constaté le ralliement de Claude Olive à leur politique, et donc son reniement par rapport aux engagements pris devant les angloys.

La densité multipliée par deux et plus.

Mais Claude Olive va beaucoup plus loin. Je renvoie les lecteurs au document de présentation déjà cité. Page 51 et suivantes les rédacteurs calculent un COS virtuel correspondant aux nouvelles règles qu'ils proposent. Pour la zone UA1, la plus dense - le long de l'avenue de Bayonne et place des Cinq-Cantons, ce COS est de 3,5, alors qu'il était de 1,25. Je cite:

- ... une première approximation des droits à bâtir octroyé en zone UA1 donne les résultats suivants: 0,65 x 0,9 x 6 niveaux = 3,5. Ce résultat étant bien supérieur aux droits octroyés par le COS de 1,25 défini par le PLU de 2013, il n'est pas nécessaire d'approfondir l'impact d'autres règles (stationnement, retrait...) pour montrer que les droits à bâtir sont augmentés... (c'est moi qui souligne). De fait il est multiplié par 2,8! Ce n'est pas moi qui l'écrit mais M. Olive. Il est évident que les autres règles, comme le stationnement, ne modifieront qu'à la marge ce chiffre ahurissant. Pour les zones UA2, et UB c'est la même chose.

Pour les lecteurs intéressés je tiens à leur disposition la contribution que j'ai adressée au commissaire enquêteur en juillet, où je montre que la modification de M. Olive ne se contente pas de conserver les densités proposées par le PLU de 2013 mais qu'il les multiplie par plus de deux. Elle fait une dizaine de pages et ne peux la reproduire ici. Je l'adresserai par courriel à tous ceux que cela intéresse.

Les hauteurs.

M. Olive avait promis d'abaisser les hauteurs maximum proposées par le PLU de 2013. Il tient parole. Il n'avait pas le choix, la suppression du COS nous aurait obligé à faire de même. Mais il reste très modéré dans son refus des hauteurs. C'est ainsi par exemple que sur l'ex nationale 10 il limite à 25m les hauteurs maximales (voir page 33 du rapport de présentation), ce qui représente environ 8 niveaux et à 4 niveaux la zone UB le long des axes structurants (rue de Hausquette, rue des Cinq-Cantons...). Là aussi il ne revient pas vraiment en arrière; dont acte!

J'ai proposé au commissaire enquêteur de limiter la densité à un niveau plus raisonnable en réduisant les emprises au sol et en fixant des règles pour éviter d'entasser les bâtiments sur une même parcelle. Nous n'avions pas réglementé ce dernier point en 2013 et certaines réalisations en cours nous montrent qu'il faut le faire.

Nous arrivons aujourd'hui à une situation étonnante. Favorables à la densité urbaine pour limiter l'étalement de nos villes, nous sommes contraints aujourd'hui de demander à ceux qui nous avaient combattus sur ce point et qui se sont ralliés en catimini, de faire preuve de modération.

Le débat organisé par Sud-Ouest ce 23 janvier l'a confirmé: le marché de l'immobilier ne répond pas aux besoins des habitants de la cote basque.

Jean-René Etchegaray, président de l'agglomération, affirme - reprenant un chiffre souvent cité dans ce blog - que l'immobilier neuf n'est accessible qu'à 20 % de la population. Question: et les autres? les 80% restant, c'est à dire la grande majorité de nos concitoyens, on les laisse tomber?

Le PLH (plan local de l'habitat) de 2010 qui donnait ce chiffre de 80% marquait un progrès par rapport aux politiques passées en dressant un état des lieux sans complaisance et en fixant des objectifs ambitieux. Pour relever le défi la ville d'Anglet avait choisi d'utiliser tous les moyens à sa disposition: politique d'acquisition foncière très active - avec un budget multiplié par quatre - mise à disposition des bailleurs sociaux des terrains communaux disponibles, mobilisation des promoteurs privés obligés de livrer 40% de logements sociaux dans toute nouvelle opération immobilière, taxation des logements vacants, révision du PLU pour faciliter la densification le long des axes de transport en commun... Inutile d'insister, j'ai longuement exposé tout ceci depuis cinq ans dans ce blog (1).

Il est urgent d'agir.

La nouvelle municipalité d'Anglet semble discrètement se rallier à cette politique qu'elle a combattue sans vergogne pendant six ans. Elle camoufle ce retournement derrière un discours rassembleur sur le thème "nous ferons des projets 100% sociaux, à taille humaine, respectueux de l'identité angloye". Ce que nous avons fait pendant six ans! Les 1100 logements sociaux financés pendant notre mandat étaient répartis sur une quarantaine d'opérations dont la taille moyenne est inférieure à 30 logements. Elle affirme aussi sont refus de la densification. Or le Président de l'agglomération l'a promis ce 23 janvier: le futur Plan local d'urbanisme intercommunal de l'ACBA favorisera la densification du bâti plutôt que l'étalement urbain. C'est cohérent avec les orientations du Schéma de Cohérence territorial sur lequel le PLU de 2013 d'Anglet s'appuyait. Là aussi M. Olive devra manger son chapeau... à moins qu'il ne choisissent clairement la ségrégation par l'argent en élaborant pour Anglet un PLU malthusien, qui, sans le dire, rejettera en périphérie les nouvelles générations. Tiendra-t-il enfin un discours de vérité?

Pour l'instant il n'avance aucun dossier précis alors que les besoins sont pressents et que la municipalité précédente avaient dans ses cartons plusieurs projets prêts à sortir. Le Président de l'agglo l'a rappelé: plus de 7000 demandes de logement social sont en attente. Il est urgent d'agir!

Un mot sur la densification le long des grands axes.

Plusieurs chantiers importants sont en cours le long de l'ex nationale 10 et du boulevard du BAB. Plus de 600 logements sont ainsi en construction. Il faut bien voir que ces logements sont nécessaires pour répondre aux besoins des personnes qui travaillent sur Anglet (2) et l'agglomération.

Ces ensembles immobiliers sont-ils bien placés? la densification le long des axes bien desservis par les transports en commun permet aux futurs habitants de délaisser leur voiture, donc d'éviter d'engorger encore plus une voirie angloye qui n'a pas totalement oublié ses origines rurales.

Sont-ils trop importants? En regroupant de nombreux logements on favorise les commerces de proximité, on utilise au mieux les équipements publics - écoles, service postal, transports en commun- on protège aussi les zones pavillonnaires: Si on ne les avaient pas localisés là où ils sont, il auraient fallu disperser ailleurs sur le territoire angloy ces 600 logements. Avec de petites opérations de 20 logements chacunes, 30 résidences auraient poussé dans les quartiers pavillonnaires angloys, pas toujours bien desservis par les bus, augmentant la circulation et condamnant des jardins et ilots de verdure. Si on refuse de densifier le long des axes majeurs, si on veut préserver des respirations vertes en ville, si on prétend conserver le caractère pavillonnaire des quartiers, si on veut tout cela à la fois, cela veut dire qu'on refuse de nouveaux habitants. Pire, puisque les résidents actuels vieillissent, la ville se dépeuplera lentement comme aujourd'hui Biarritz. Leur biens, trop chers pour les classes moyennes, deviendront au fil des successions des résidences secondaires... Et les actifs iront se loger ailleurs, en première ou deuxième couronne, encombrant nos routes, puisqu'ils n'auront pas d'autres solutions que de prendre leur voiture pour venir travailler dans l'agglomération. Nos écoles se dépeupleront de nouveau, le service postal se dégradera, et les impots locaux payés par chacun augmenteront puisque le nombre de contribuables diminuera. Est-ce cela le projet de M. Olive pour Anglet ?

Photo: une opération sociale "à taille humaine", rue du Colombier (à coté de l'église Sainte-Marie, quartier de la Chambre d'Amour) réalisée par le COL.

(1) voir dans ce blog les tags "logement social" et "urbanisme, PLU".

(2) 17 000 personnes travaillent chaque jour sur Anglet.

Au fur et à mesure des déclarations de Claude Olive on voit se dessiner sa vision de l'urbanisme angloy.

Que dit-il?

- " J'avais promis d'abandonner le projet d'écoquartier, promesse tenue."

- " il n'est plus question de densifier autour des grands axes routiers ni d'encourager les programmes mêlant promotion privée et habitat social."

- "Par deux ou trois actions fortes, nous allons montrer que l'on peut faire du logement social autrement. Quitte à consentir des sacrifices financiers."

Reprenons tout ceci.

Le Maharin.

J'ai déjà longuement commenté ce renoncement catastrophique: je renvoie mes lecteurs aux derniers articles que j'y ai consacré (1). En abandonnant ce projet innovant qui voulait réconcilier la ville et la nature, sans le remplacer par un autre programme qui ouvre de nouvelles voies pour l'urbanisme angloy, le maire renonce à toute ambition écologique et urbaine. C'est clair, l'innovation, c'est pas son truc!

Ne plus densifier le long des grands axes routiers...

La précédente municipalité voulait densifier le long des grands axes de transport pour deux raisons:

La première était de rapprocher les usagers des lignes de transport en commun pour favoriser le report modale de l'automobile vers le bus. Aujourd'hui les bus circulent souvent à vide dans des quartiers pavillonnaires peu denses. Pour qu'ils soient efficaces, et rentables, il faut qu'il y ait plus d'habitants à proximités des stations, d'où une densification assumée le long de l'ex RN 10 et de l'axe boulevard du BAB-rue de Hardoy. Plus de monde dans les bus, c'est moins de voitures dans les rues.

La seconde raison était de bon sens: les immeubles construit là ne le sont pas en zone pavillonnaire qui est ainsi épargnée. Car la demande de logements est forte sur Anglet et les promoteurs pour répondre à cette demande construisent et construiront des immeubles. En renonçant à densifier le long des deux axes majeurs d'Anglet, la nouvelle municipalité accepte de facto l'implantation des collectifs dans les quartiers pavillonnaires. C'est d'ailleurs ce qu'avait annoncé le candidat Olive en affirmant "nous construirons partout de petites opérations à taille humaine". (2)

... et d'encourager les programmes mêlant promotion privée et habitat social.

En clair ce qui est mis en cause c'est la règle que nous avons instituée dès notre arrivée qui impose au promoteur d'inclure dans toute opération immobilière 30 % de logements locatifs sociaux. En 2013, nous avons ajouté à cette obligation 10% de logements en accession aidée, pour la classe moyenne qui aspire à la propriété tout en restant en ville.

Monsieur Olive veut donc supprimer cette clause qui a permis pendant notre mandat d'offrir environ 600 logements aux angloys modestes (en plus des 400 que nous avons construit sur des terrains que la collectivité maîtrisait). Comment dans ces conditions tiendra-t-il les objectifs que lui impose le plan local de l'habitat qu'il a voté en 2010? Comment pourra-t-il maintenir dans notre ville la nécessaire diversité sociale?

"Par deux ou trois opérations fortes, nous ferons du logement social" ...

Il faut chaque année construire à Anglet 150 logements accessibles à tous. Donc 900 environ d'ici 2020. Ces chiffres ne sortent pas de mon chapeau, ce sont ceux du plan local de l'habitat, voté à l'unanimité en 2010 à l'agglomération (3). Le maire nous parle de deux ou trois opérations fortes. C'est quoi une opération forte, quand on a promis par ailleurs de construire des "bâtiments à taille humaine"? Rappelons qu'il s'est engagé à ne pas réaliser de gros immeubles, ni à construire en hauteur. Quelles seront donc ces opérations fortes? Ou seront-elles réalisées? Sur quels terrains, dans quels quartiers? Sur des terrains maîtrisés par la ville, puisqu'il refuse d'utiliser le levier des terrains fournis par les promoteurs privés. En fin de mandat nous avions préparé deux opérations sur des terrains publics avec 100% de logement social, allée de Baribelli ( une pollution ponctuelle du terrain nous avait retardés) et à Plaisance. Opérations modestes, d'une vingtaine de logements chacune. Quels autres terrains appartenant à la ville sont d'ores et déjà disponibles pour deux ou trois opérations fortes? A part à Sutar je ne vois guère de réponse. En toute hypothèse on peut se demander comment, avec les règles qu'il se fixe Claude Olive produira les 900 logements sociaux qui doivent sortir de terre d'ici 2020.

"...Quitte à consentir des sacrifices financiers".

Que la nouvelle équipe soit prête à faire des sacrifices financiers pour le logement social est une bonne nouvelle. C'est bien la moindre des choses. Quand on dépense allègrement au moins 4 millions d'euros pour ne pas faire les 270 logements du Maharin dont 160 logements sociaux, on peut dégager quelques subsides pour en construire ailleurs. Mais cela est-il compatible avec le budget de la ville!

Je reprends l'idée lancée par Sandrine Derville en conseil municipal : en construisant 150 logements sociaux au Maharin, sans opération privée à coté, on pourrait récupérer environ 1,5 million d'euros et conserver la subvention de l'agglomération de 2 millions d'euros attribuée à cette opération au titre des zones d'habitats. Le "sacrifice financier" serait moins lourd sur le Maharin, et Claude Olive pourrait réaliser "une opération forte".

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(1) Voir sur ce blog l'article "Écoquartier du Maharin, les conséquences d'un abandon" du 7 avril 2014, mais aussi "le Maharin, tout était prêt" du 27 juin et "Le Maharin, les curieux arguments de M. Veunac" du 13 Mai

(2) Voir l'article " logement social, les contradictions de M. Olive" du 16 mars 2014

(2) Voir l'article "M. Olive doit lire le PLH" du 14 mai 2014.