Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog
15 décembre 2014 1 15 /12 /décembre /2014 12:00
Logement social: les premiers pas de M. Olive, suite.

Mon dernier article qui répondait à l'interview du maire d'Anglet par Sud-ouest n'a pas repris un certains nombre de sujets car je ne voulais pas être trop long. J'y reviens donc ici, pour mieux comprendre. Mes lecteurs voudront bien excuser certains développements un peu techniques.

Dans l'article on parle de VEFA. La VEFA, c'est quoi?

Écoutons les propos du directeur de l'office 64 de l'habitat rapportés par Sud-Ouest: "...Philippe Etcheverria est tout à fait d'accord avec ses orientations {relatives au logement social}: Quand je rencontre les élus, dit-il, je leur fait comprendre que sans remettre en cause la VEFA (vente en l'état de futur achèvement), incontournable pour les petits ouvrages, les opérateurs sociaux doivent être, dans la majorité des cas, maîtres d'oeuvre eux-mêmes. Ils ont la capacité à faire des opérations globales avec du logement et de l'accession à la propriété. Notre vocation n'est pas d'être en permanence sur le porte-bagages des opérateurs privés".

Explication. Avec la VEFA, les promoteurs privés soumis à l'obligation de produire 30% de logements sociaux, construisent eux-mêmes ces logements et les vendent en fin de chantier à un office d'HLM. Pour les promoteurs le dispositif est très intéressant car il permet de rentabiliser au maximum les travaux et leurs assure en fin de chantier une rentrée d'argent frais par la vente de 30% des logements (au tarif HLM évidemment, de l'ordre de 1800€/m2). Mais les appartements livrés ne correspondent pas toujours parfaitement aux exigences du parc social. Philippe Etcheverria souhaite donc que le promoteur privé lui vende une part de son terrain pour que l'office conçoive le projet et réalise lui-même les travaux. Ceci ne pouvait se faire avec l'ancien PLU de 2004, c'est possible depuis 2013 car nous avons modifié le règlement afin qu'un promoteur puisse diviser sa parcelle au bénéfice d'un bailleur social. Il appartient donc désormais aux élus de promouvoir cette solution.

Le maire évoque les logements d'urgence.

Ces logements sont destinés à accueillir des familles en détresse (rupture familiale, expulsion, incendie...) pour quelques semaines ou quelques mois, le temps de trouver une solution pérenne. Pendant le mandat précédent et sous la responsabilité de Robert Lagareste, adjoint aux affaires sociales, la ville a mené une politique active d'acquisition, portant le nombre de logements d'urgence de 4 à 9 (+5). Cet effort doit être poursuivi et on ne peut que souscrire à l'objectif de la nouvelle équipe de porter ce chiffre de 9 à 13 (+4). C'est même un minimum qu'il faudra dépasser. D'autant plus que ces 4 logements supplémentaires sont acquis: ils seront aménagés dans la villa de l'ancien directeur des abattoirs, pour laquelle nous avions engagé une négociation avec l'ACBA au moment des élections municipales et dont nous sommes heureux qu'elle ait abouti.

la règle des 30%.

Pour respecter la loi, toute ville doit posséder un parc de logement locatif social (ce qu'on appelle communément les HLM) représentant 25 % du parc des résidences principales. A Anglet, lors du dernier mandat on est passé de 9 à 13%. On est donc loin du compte.

Pour atteindre l'objectif réglementaire il faut faire feu de tout bois. Donc solliciter la contribution des promoteurs privés en imposant qu'ils construisent dans tout projet immobilier une part de logements sociaux. La municipalité précédente avait donc imposé aux promoteurs 30% de logements locatifs sociaux et 10% d'accession sociale dans toutes leurs opérations.

Le maire actuel formulent plusieurs critiques sur ce dispositif qu'il a toujours combattu. Reprenons les rapidement:

- les promoteurs se rattraperaient en augmentant les prix des logements du marché libre.

Faux. C'est même le contraire qui s'est produit. Les prix de l'immobilier neuf qui avaient flambés jusqu'en 2008 se sont stabilisé depuis sur Anglet - sauf sur la bande littoral - autour de 4000€/m2. Les promoteurs suivent la loi de l'offre et de la demande. Dans la mesure ou l'offre est assez abondante alors même que la demande se tasse, les prix se stabilisent voire dans certains cas sont à la baisse. Avec ou sans les 30%.

- On donnerait "beaucoup de droit à construire au privé pour obtenir seulement en retour quelques logements sociaux".

Nous avons fait le choix dans le PLU d'autoriser des densités plus forte le long des axes structurants de la ville. Cela n'a rien à voir avec la règle des 30%. La preuve: le maire a annoncé qu'il réduirait la densité autorisée le long de ces axes tout en conservant cette règle des 30%.

Quelles seraient les conséquences de la réduction annoncée des droits à bâtir? Deux possibilités:

Première possibilité: On construit moins. La loi de l'offre et de la demande entraînera une hausse mécanique des prix - ce qui est rare est cher. Conséquence, les jeunes familles seront les premières exclues de l'accession. Le cercle vertueux que nous avions rétabli sera rompu.

Deuxième possibilité: On construit toujours autant mais, chaque terrain accueillant moins de logements, on étale la ville. C'est donc moins de jardins, moins d'espaces verts pour la biodiversité, et toujours plus de voitures car la ville étalée n'est pas adaptée aux transports en commun.

Enfin une observation de bon sens: Si on donne "beaucoup de droit à bâtir" on obtient proportionnellement "beaucoup" de logements sociaux. Et non "quelques logements sociaux" comme l'affirme C. Olive. Entre 2009 et 2013, 500 logements environs ont été ainsi produits, soit la moitié de la production globale sur Anglet.

-" la règle des 25% s'applique à la commune alors que le PLU est une compétence de l'agglo. C'est paradoxal." La règle devrait être calculée sur l'ensemble de l'agglo.

C'est paradoxal mais justifié! On comprend pourquoi M. Olive, comme nombre de maire de droite, défend cette position. Il voudrait que l'obligation de disposer d'un parc de logement social correspondant à 25% des résidences principales soit calculée sur tout le territoire de l'agglomération, globalement.Ça lui rendrait service que le calcul intègre Bayonne, et ses 28% de logements sociaux. Il suppose qu'Anglet serait ainsi exonérée d'une partie de ses obligations.Sauf que les quatre autres villes de l'agglo ne sont pas plus vertueuses qu'Anglet (y compris Boucau!) et qu'au final, même si le calcul se faisait au niveau de l'ACBA, l'effort engagé devrait être poursuivi.

Et Bovéro? où M. Olive envisagerait une opération 100% sociale.

Sur le terrain dit Bovéro, situé au bord de l'ex nationale 10 entre Bernain et Saint-Jean, nous avons installé en 2010 un parking provisoire, en attendant d'y réaliser un projet immobilier d'une centaine de logements. Je rappelle ici ce que nous voulions faire:

- Assurer la mixité sociale en consacrant un tiers du programme au locatif social, un tiers à l'accession aidée et un tiers au marché dit "libre", ( avec des prix de sortie maîtrisés comme nous l'avons fait à Houndaro, pour favoriser les primo-accédants). Faut-il rappeler à la municipalité qu'une opération 100% sociale est déjà en construction juste à coté, par le COL. 90 logements environ, répartis sur trois immeubles, dont 40% en locatif et 60% en accession sociale.

- Libérer le maximum de surface libre au sol. Le ruisseau qui longe le site doit être "renaturé" et une liaison verte aménagée entre le parc de Béatrix Enéa et celui de l'université de Montaury . Cela suppose que les parkings privés soient enterrés et qu'on accepte une certaine hauteur pour les immeubles, en harmonie avec les bâtiments environnants.

- Enfin il est nécessaire de maintenir un parking public, sans doute plus modeste que l'actuel.

C'est à la lumière de ce cahier des charges que nous apprécierons tout nouveau projet.

Le ruisseau qui longe Bovéro doit être restauré et rendu aux promeneurs.

Le ruisseau qui longe Bovéro doit être restauré et rendu aux promeneurs.

Photo en tête d'article: une opération privée intégrant 30% de logements sociaux.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
11 décembre 2014 4 11 /12 /décembre /2014 10:57
Logement social: les premiers pas  de M. Olive.

"L'objectif est le même, les orientations diffèrent". Sous ce titre accrocheur Sud-Ouest donne la parole à Claude Olive. Le journaliste s'interroge: "la politique angloye en matière de logement social va-t-elle changer radicalement? C'est l'impression qu'on pouvait avoir après certains propos du maire, notamment tenus lors d'une interview à Sud-Ouest (édition du 7 octobre)... Aujourd'hui le maire nuance un peu ses propos"

S'agit-il de" nuances" pour reprendre l'euphémisme de notre quotidien, ou d'un exercice de rétablissement acrobatique tenté par un maire qui doit expliquer que vraiment la politique de la municipalité précédente en matière de logement social était mauvaise... mais qu'il fera la même.

Reprenons.

La règle des 30%.

Le maire, opposé depuis toujours à la règle qui impose aux promoteurs privés de construire 40% de logements sociaux , explique aujourd'hui: "Il n'est pas question de renoncer aux programmes mixtes. Quand il y aura des programmes privés, on imposera, comme c'est déjà le cas, la règle inscrite dans le PLU de 30% de logements sociaux et 10% en accession à la propriété". Il avait la possibilité de supprimer cette règle dans la modification du PLU qu'il a engagé: il la garde! " Elle a montré ses limites" affirme-t-il, mais il n'y touche pas. Sa critique est d'ailleurs étonnante: "Quand on fait 30% de social, le privé en fait 70%! et l'on ne rattrapera jamais le retard." C"est vrai que cette seule mesure ne suffirait pas à rattraper le retard abyssal accumulé jusqu'en 2008 en matière de construction de logements à loyers modérés (voir diagramme en tête d'article). Mais sans elle le déficit se creuserait toujours plus: 30% c'est mieux que 0%! et c'est plus que les 20 % (25% même depuis la nouvelle loi ALUR) imposés par la loi. Je reviendrai prochainement sur les autres critiques de Claude Olive contre cette mesure qui a fait la preuve de son efficacité.

Des opérations avec 100% de logements sociaux.

Pour rattraper le retard d'Anglet en matière de logement social, Claude Olive se propose d'initier des opérations avec 100% de logements sociaux. Bravo, on applaudit. Il annonce une politique d'acquisition foncière "punchy". Il ajoute: "J'ai regardé le patrimoine foncier qui appartient toujours à la ville et j'ai proposé ces terrains aux bailleurs sociaux..". Autrement dit je continue la politique de Jean Espilondo. Celui-ci a conduit une politique d'acquisition foncière très "punchy", multipliant par 4 le budget consacré aux achats de terrains par la ville (1). Nous nous réjouirions que Claude Olive fasse aussi bien.

Quand il confie des terrains appartenant à la ville à des bailleurs sociaux pour faire des opérations avec 100% de logements sociaux, il s'inscrit là aussi dans la continuité. De mémoire j'ai noté dans le tableau ci-dessous les opérations de ce type engagées entre 2009 et 2013. J'en ai repéré onze, pour un total qui approche des 500 logements. Je n'ai pas comptabilisé dans ce chiffre les réalisations à caractère sanitaire type EHPAD ou foyer de vie soit 180 logements supplémentaires.

                       
 

 

implantation de l'opération

nbre de logements

observations

Place de la Bécasse 14  
terrain EDF avenue de l'Adour 54

dont une part en accession sociale. En cours de réalisation. 

Rue du Colombier (église Ste Marie) 10  
Rond point Bahinos (Mac Do) 24  
Jardins d'Eugénie (rue Jouanicot) 90 dont 12 en accession sociale.
Rue Primevère 15  
HLM Venise 6 sur terrain OPHLM
HLM Plaisance 20 sur terrain OPHLM. En cours.
Bernain, avenue de Bayonne (COL) 130 dont une part en accession sociale. En cours de construction.
Montaury 76 résidence étudiante
villa Carmina avenue de Biarritz 39  

TOTAL =                   478 logements

                   
                       

 

Résumons. C. Olive assure donc qu'il va conduire une politique du logement social qui s'appuie sur trois outils: la règle des 30% pour mobiliser les promoteurs privés, une politique foncière active et la mise à disposition des bailleurs sociaux de terrains appartenant à la ville. C'est très exactement ce que je me suis efforcé de faire en tant qu'adjoint en charge de l'urbanisme sous l'autorité de Jean Espilondo. Pour preuve les articles que j'ai écrits sur ce blog depuis sa création, et qui sont toujours consultables.

M. Olive admet poursuivre les objectifs que nous avions donné à la ville en matière de logement social. C'est un premier pas. Il lui reste maintenant à mettre en oeuvre les outils que nous avions choisis et qui ont prouvé leur efficacité: c'est le second pas; le plus difficile.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
21 août 2014 4 21 /08 /août /2014 14:33
logements sociaux: le bonheur des résidents des jardins d'Eugénie.

"Vous avez construit des cages à lapins", voilà comment un aimable correspondant avait qualifié les résidences "les jardins d'Eugénie" lors de la campagne électorale de mars dernier. Il s'agit d'un ensemble de cinq petits immeubles comptant au total soixante logements sociaux, implantés entre les rues de Jouanicot et de Pinane. Eugénie est le prénom, non d'une impératrice mais de l'ancienne propriétaire du terrain, Eugénie Hirigoyen, décédée il y a une dizaine d'année.

Lors d'une promenade en vélo, et alors que j’empruntais le nouveau chemin piétonnier ( photo ci-dessus) qui longe ces résidences, je croisais un groupe installé tranquillement sur le mobilier urbain mis à disposition au milieu des bâtiments. Je l'ai donc interrogé: "comment vivez-vous dans votre résidence?"

"Les logements sont spacieux, les pièces sont grandes, le séjour est traversant donc très lumineux, il y a une fenêtre dans la salle de bain pour la ventiler, c'est vraiment très bien", m'a expliqué un monsieur. "Tous les logements sont différents, mon T2 ne ressemble à aucun autre, ce ne sont pas des cages à lapins" (sic) ajoute une dame, approuvée par ses voisins. "Le quartier est super, les commerces sont à coté, je prends le bus tous les matins pour aller travailler à Bayonne, c'est pratique" renchérit une troisième. J'interroge: "Mais pour le stationnement, avec les parkings en sous-sol, il n'y a pas de problème?". "Non, me répond-on, il y a encore des places de parking disponibles, et chaque immeuble est directement relié avec le parking, c'est bien quand on est chargé!". Et l'architecture? "Au début ça surprend! maintenant on s'est habitué." Alors, pas de reproche? Si, "on a un problème de numérotation pour le courrier. et puis il faut contourner l'immeuble pour aller vers la rue de Jouanicot, c'est plus simple de couper par les pelouses, il parait que l'architecte ne veut pas ajouter un bout d'allée"... "Nous sommes organisés en amicale pour discuter avec les HLM (Habitat Sud Atlantique, NDLR), il y a une très bonne ambiance" concluait le petit groupe.

Je m’éloignais pour que la discussion que j'avais interrompue puisse reprendre. Rassuré.

Architectes de l'opération: Leibar et Seigneurin, Bayonne.

des fleurs aux balcons...

des fleurs aux balcons...

Vue depuis la rue de Pinane

Vue depuis la rue de Pinane

A coté de ces logements locatifs, rue de Truillet 25 logements complètent l'opération, dont 13 petites maisons indépendantes en accession sociale.

logements sociaux: le bonheur des résidents des jardins d'Eugénie.
logements sociaux: le bonheur des résidents des jardins d'Eugénie.
Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
14 mai 2014 3 14 /05 /mai /2014 11:57
M. Olive doit lire le PLH!

M. Olive, le nouveau maire d'Anglet, vient de donner une interview au journal Sud-Ouest (voir S.O. du 15 mai 2014).

Voici la dernière question du journaliste et la réponse de Claude Olive :

- Cela vous permettra-t-il de respecter les engagements du Programme Local de l'Habitat (PLH) de l'agglomération, c'est à dire de construire 2000 logements au cours de votre mandat?

- Ce n'est pas réalisable! Cet effet d'annonce avait pour objectif de se donner bonne conscience. Avec la politique essentiellement basée sur le privé mise en place par la précédente équipe municipale, avec la fameuse règle des 30%, construire 2000 logements sociaux équivaut à sortir plus de de 4600 logements privés d'ici 2020. Ce PLH n'est pas réalisable. Produire 100 à 150 logements sociaux par an constitue en revanche une feuille de route tenable.

Ainsi donc le PLH, voté à l’unanimité à l'agglomération (et donc par son adjoint à l'urbanisme Jacques Veunac, qui y siégeait), "n'est pas réalisable" selon Claude Olive qui le répète deux fois pour être sûr d'être bien compris. Or le bilan à mi-parcours montre que les objectifs de ce PLH sont tenus sur l'agglomération, en particulier à Bayonne et Anglet.. Ils sont même dépassés. Donc c'est réalisable! Nous, nous le réalisions.

Pour étayer sa démonstration Claude Olive donne des chiffres: complètement faux. Ou il n'a pas lu le PLH - ce que je crois - et c'est quand même embêtant pour celui qui en a la charge, ou il triche sans vergogne. Il affirme que d'ici 2020 il faudrait construire à Anglet, selon le PLH, 2000 logements sociaux et 4600 logements privés. D’où sort-il ces chiffres fantaisistes? Pas du PLH c'est sûr.

Le PLH prévoit sur Anglet de réaliser sur 6 ans 2100 logements au total, dont 880 logements locatifs sociaux et 550 logements en accession aidée. Cela représente en moyenne pour une année 350 logements livrés dont environ 150 logements sociaux et 90 logements en accession aidée. Objectifs que nous avons tenus et même dépassés pendant notre mandat (voir diagramme ci-dessous).

Claude Olive utilise aussi un argument fallacieux pour rabaisser notre bilan en la matière. Si nous avons construit des logements sociaux c'est, selon lui, en laissant au privé le soin de les faire. Nous aurions donc "livrés la ville aux promoteurs" pour atteindre nos objectifs. Faux là aussi. Pendant notre mandat nous avons autorisé la mise en chantier de 2800 logements au total, dont plus de 1000 logements locatifs sociaux. Cela veut dire que le pourcentage de 40% de logements sociaux prévus au PLH a été tenu, alors même que nous avons dépassé les objectifs en nombre de logements. Pendant le mandat précédent de M. Villenave, dont M. Olive était l'adjoint, 3553 logements avaient été autorisés dont 490 logements sociaux. Les promoteurs privés ont donc moins construit pendant notre mandat.

La nouvelle municipalité a choisi de bloquer deux programmes que nous avions initiés, représentant au total 400 logements environ. Ce sont des programmes sous maitrise d'ouvrage de la ville, nul promoteur là dedans, mais deux tiers de logements aidés, locatifs sociaux ou accession sociale: le signal est clair: la mixité sociale angloye a vécu.

Le diagramme ci-dessus est sans ambiguïté: Entre 2001 et 2007, la municipalité Villenave avait financé 490 logements sociaux. Entre 2009 et 2013, la municipalité Espilondo en a financés 1117.

Le diagramme ci-dessus est sans ambiguïté: Entre 2001 et 2007, la municipalité Villenave avait financé 490 logements sociaux. Entre 2009 et 2013, la municipalité Espilondo en a financés 1117.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
16 mars 2014 7 16 /03 /mars /2014 15:28
Logement social: les contradictions de M. Olive.

Bonne nouvelle: M. Olive déclare dans son programme que la politique en faveur du logement social que notre municipalité conduit depuis six ans sera poursuivie. Conversion tardive, puisqu'il l'a combattue sans relâche tout au long du mandat.

Mauvaise nouvelle: il continue de dénoncer toutes les dispositions qui permettent d'atteindre cet objectif sans proposer d'alternative.

Aussi, nous nous réjouirons vraiment quand M. Olive nous aura expliqué comment il va faire pour construire les logements prévus. et où il va les mettre!

Il conteste fortement la règle que nous avons imposé aux promoteurs qui dans toute opération nouvelle doivent livrer 30% de logements HLM et 10% de logements en accession sociale. Selon lui, ce dispositif renchérirait le coût des logements privés; il faudrait donc y renoncer. Dans un article récent j'ai démontré que l'argumentation développée par le leader de l'UMP ne tenait pas: les promoteurs jouent sur le prix du terrain- qu'ils négocient en fonction de la réglementation - pas sur le prix de vente des logements qui leur est imposé par la loi de l'offre et la demande. On remarque d'ailleurs que depuis que nous avons voté cette règle les prix de l'immobilier sur Anglet sont stables, voire en légère baisse, ce qui nous réjouit. Si M. Olive renonce à cette disposition contre laquelle il s'insurge régulièrement pendant cette campagne électorale, c'est la moitié des logement locatifs sociaux qui ne seront plus produits. Il faut préciser que ce sont de "vrais" logements sociaux, rachetés et gérés par les offices publics d'HLM, pas des logements intermédiaires au loyer beaucoup plus élevé.

Supposons cependant que M. Olive tienne l'engagement de poursuivre notre politique.

Le Plan Local de l'Habitat est notre bible. Voté à l'unanimité à l'agglomération il prévoit de construire au total 2100 logements en 6 ans. C'est un chiffre raisonnable qui permet de loger les 400 nouveaux angloys chaque année, nombre stable depuis deux décennies.

Ces 2100 logements, ou les mettront-ils?

Ou construire 2000 logements d'ici 2020.

Dans les grands espaces naturels encore disponibles? Nous avons supprimé dans le nouveau PLU 155 hectares de terres destinées à une urbanisation future, pour les placer en zone naturelle donc définitivement inconstructible. Étaler la ville en périphérie, sur les espaces naturels doit être strictement limité.

Dans la zone pavillonnaire? Certes on peut construire en zone pavillonnaire, dans le respect du caractère de ville-jardin lié à ces quartiers. Mais ce n'est certainement pas là qu'on pourra bâtir 2000 logements. Nous avons d'ailleurs fixé des règles qui évitent qu'on construise sur de toutes petites parcelles et qui préservent les parcs et jardins privés.

Si on limite la construction dans les zones pavillonnaires et dans les grandes respiration vertes de la ville, où construira-t-on? Notre réponse est simple; en faisant une ville plus dense le long des axes de circulations principaux, l'ex nationale 10 en priorité. M. Olive refuse cette solution de bon sens. Il dénonce notre projet de coeur de ville; trop haut, trop dense à ses yeux, alors qu'existent déjà des immeubles de 6 à 8 étages.

Je repose donc la question: Ou construire ces 2000 logements?

Pour M. Olive "il faut construire partout sur Anglet de petits immeubles". M. Mortalena, plus prudent ou moins naïf se garde bien d'énoncer une solution.

Deux visions de la ville.

Calcul simple. Considérons qu'un petit immeuble abrite 20 logements, environ 1500 m2 de plancher. Pour construire pendant le prochain mandat 2000 logements il faudra 100 immeubles! et la plupart seront dans la ville jardin qui couvre 70% du territoire communale constructible, 90% même si on considère comme M. Mortalena que Quintaou est en zone pavillonnaire. Mon chiffre de 20 logements est arbitraire j'en conviens, mais si on se limite à 10 logements il faudra 200 chantiers! inimaginable. Pour que chacun voit ce que cela représente j'ai choisi de montrer en photo une résidence de 15 logements.

La logique de MM. Olive est Mortalena est connue: c'est celle qui avait prévalu à Anglet : on bétonne partout et partout on fait disparaître de nos paysages la ville jardin. C'est un choix. Ce n'est pas le notre: il y a sur ce point deux visions de la ville qui s’affrontent ;celle qui s'est imposée jusqu'ici et à conduit à la banalisation progressive de nos quartiers, à la bétonisation des jardins, et celle que nous préconisons, qui lie logements et transports et assume une intensification de la ville le long des lignes de bus pour protéger la ville-jardin.

Pourquoi 2000 logements?

Mais revenons sur le chiffre de 2000 à 2100 logements préconisé par le PLH pour Anglet, soit 350 logements par an.." C'est beaucoup trop diront sans doute nos challengers. Espilondo est mégalo, c'est son rêve américain"!

Il faut leur rafraîchir la mémoire. Pendant le mandat de MM. Villenave, quand ils étaient en charge de la ville, ils ont autorisé la construction de plus de 3500 logements - dont 13% de logements sociaux - soit plus de 500 par an en moyenne (c'est le chiffre des permis de construire). Nous même, en avons autorisé dans ce mandat 2800 dont 40 % de logements sociaux. 2100 est donc un chiffre très raisonnable. M. Olive, si les mots valent dire quelques chose, s'est engagé à les construire. Mais il est vrai que les promesses n'engagent que ceux qui y croient!

Jean Espilondo a montré que cet objectif est tenable a condition de mobiliser tous les moyens disponibles. M. Olive ferme toutes les portes: non aux 30%, non à la densification le long de l'ancienne nationale 10, non au 270 logements du Maharin, non au nouveau quartier de Houndaro (200 logements), non encore, non toujours. Dans ces conditions la promesse de construire du logement social ne pourra être tenue.

Photo en tête d'article: La petite opération de logements sociaux réalisée par le COL rue des Primevères compte 15 logements.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
9 mars 2014 7 09 /03 /mars /2014 15:04

Je n'ai pas pour habitude de me lancer dans des polémiques aussi inutiles que confuses pour nos concitoyens.

Je me dois cependant de relever des affirmations fausses dans les propos qui ont été tenus récemment dans un débat radiophonique, affirmations que Jean Espilondo n'avaient pu reprendre faute de temps. Cela concerne la politique du logement que nous avons mise en oeuvre.

A propos de terrains à bâtir, on nous a accusés:

- Vous vendez des terrains publics à des promoteurs, vous avez vendu les bijoux de famille, à Bovero par exemple.

La réalité est tout autre: la ville avait acheté pour 4 millions d'euros de foncier pendant le mandat précédent, celui ou MM. Olive et Mortalena étaient aux affaires. Nous, nous en avons acquis pour plus de 11 millions. Presque trois fois plus. Nous avons donc augmenté le patrimoine communal, à l'inverse de l'affirmation de nos opposants - et prédécesseurs.

Le terrain de Bovero n'est pas vendu, la ville en est propriétaire, et nous n'avons pas l'intention de le vendre à un promoteur privé.

A propos de notre Plan Local d'Urbanisme (PLU) M. Olive nous reproche:

- En imposant aux promoteurs de construire 40% de logements sociaux vous renchérissez les prix des logements privés car ils se rattrapent sur les 60% qui leur reste.

Faux. Les prix des logements neufs qui avaient flambé entre 2000 et 2008, lorsque M. Olive était adjoint aux travaux, sont stables depuis 2008, au alentour de 4000 €/m2. Mieux, nous avons réussi à peser sur les prix de sortie proposés par les promoteurs sur plusieurs opérations où les prix sont à la baisse: 3400 €/m2 à Houndaro par exemple, 3800 €/m2 sur des ensembles immobiliers le long du BAB. En outre, les promoteurs proposent maintenant 10% de leurs appartements en accession sociale, au alentour de 2500 €/m2. Certes, les prix restent élevés en coeur d'Anglet et sur le littoral, là où la loi de l'offre et de la demande joue contre les consommateurs. Cela n'est pas nouveau. On se souvient que lorsque M. Villenave était maire, la collectivité avait vendu aux enchères un terrain à Chiberta pour plus d'un million d'euros

En réalité les promoteurs sont plutôt satisfaits de notre réglementation qui s'impose à tous, donc ne fausse pas les règles de la concurrence. Ils ne proposent pas des logements plus chers, qui ne correspondraient pas au prix du marché: il joue par contre sur le coût des terrains constructibles et proposent aux vendeurs des prix compatibles avec leurs programmes.

Autre accusation:

- Vous faites construire les logements sociaux par les promoteurs!

Vrai en partie. Et alors? Sur les 1100 logements sociaux que nous avons financés pendant notre mandat, la moitié environ sont inclus dans des opérations immobilières privées. Ce sont de vrais logements sociaux, pas des logements intermédiaires comme l'avait fait faire la municipalité de MM. Olive et Mortalena. Le reste a été produit par les bailleurs sociaux sur des terrains que nous leur avons proposés.

La ville n'avait ni les terrains ni les finances pour tout faire toute seule. Avantage secondaire de la production d'une partie des logements sociaux par les promoteurs privés: ces logements sont inclus dans des opérations de qualité destinées à un public plus aisé: il y a brassage des populations, et donc pas d'effet ghetto

La meilleure des réponses est dans la comparaison des bilans:

- Entre 2000 et 2007 nos prédécesseurs avaient produits 490 logements sociaux pour une production totale de 3534 logements ( 13,9% de logements sociaux).

- Entre 2009 et 2013 (1) nous avons produit plus de 1127 logements sociaux pour une production totale de 2810 logements (40,1%).

Nous n'avons pas construit plus, plutôt un peu moins, mieux et surtout pour tous.

Ce bilan gênant certains candidats, ils choisissent de faire diversion. Les angloys qui voient la réalité sur le terrain ne se laisseront pas abuser.

(1) Je rappelle que je ne compte pas l'année 2008 ou nos prédécesseurs et actuels concurrents à cette élection municipale ont été aux affaires pendant trois mois, nous pendant 9 mois.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
20 novembre 2013 3 20 /11 /novembre /2013 13:45

Faut-il incendier les résidences secondaires? Depuis 2012, cinq résidences secondaires ont été la proie des flammes au pays basque. Le prix du foncier et de l'immobilier, inaccessible au plus grand nombre, suscite ce genre de réponse, qui ne résout rien et qu'il faut condamner fermement.

A Anglet nous proposons une solution : construire à prix abordable. Depuis 2009, plus de 1000 logements locatifs sociaux ont été financés. 901 logements ont déjà été livrés ou sont en chantier. Des logements pour les locaux, qui vivent et travaillent ici. Conséquences immédiate : nos écoles qui se vidaient voient de nouveau depuis deux ans leurs effectifs augmenter.

Voilà la réponse, efficace celle-là. Mais qui s'est vrai fait bien des mécontents, tous ceux qui n'acceptent pas une vraie mixité sociale...

Faut-il brûler les résidences secondaires?
Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
16 février 2013 6 16 /02 /février /2013 23:21

La politique de la majorité municipale d'Anglet en matière de logement social continue de nourrir la polémique. Rétablissons la vérité des chiffres(1).

- L'opposition de droite affirme dans le dernier bulletin municipal que "la situation de 2013 n'est pas meilleure que la situation de 2008". Elle annonce avoir "construit pendant [son] mandat 334 logements sociaux et programmés plus de 300 autres soit au total 642". Est-ce vrai?

Selon les services de l'Etat(voir tableau 3 ci-dessous), Anglet comptait 1478 logements sociaux au 1er janvier 2001 (soit 2 mois avant la réélection de M. Villenave, qui était en place depuis un an), 1663 au 1er janvier 2008 (2 mois avant la fin de son mandat). Soit une différence de 185. Je pourrai en rester là et crier au mensonge. Opposer ce chiffre dérisoire de 185 logements livrés pendant le précédant mandat à celui que claironne l'opposition d'aujourd'hui, 642! Mais il est vrai qu'il ne faut pas regarder seulement les logements livrés; pour juger de l'action de l'équipe en place il faut considérer l'ensemble des logements "financés", c'est à dire tous ceux que la municipalité a engagés et qui ne seront livrés que deux ou trois ans plus tard... au début du mandat suivant (voir tableau 1). Entre 2001 et 2007 inclus, soit en 7 ans, la municipalité de M. Villenave a financé 490 logements, soit 70 par an en moyenne. dans le même temps des permis de construire avaient été accordés pour 3534, soit un peu plus de 500 logements par an. L'effort social est de 14% du total des logements construits. Je constate d'ailleurs que le déficit en logements sociaux a augmenté pendant ces 7 ans, passant de 1853 à 1919 (2), toujours selon les chiffres de la préfecture.Je ne vois pas comment la droite peut s'attribuer 642 logements sociaux, sauf à annexer à son bilan tous les résultats de l'année 2008 ou elle a été aux affaires moins de trois mois.

- La situation de 2013 est-elle toujours aussi mauvaise qu'en 2008 comme l'affirment MM Olive et Veunac?

Si nous regardons les logements livrés, tel que donnés par les services de l'Etat, nous sommes passé de 1663 logements sociaux en 2008 à 2274 au 1er janvier 2012 (dernier chiffre connu). Gain: 671 logements. De 9,3 % du parc en 2008, les logements sociaux représentent désormais 11,8 % du parc total des résidences principales. Une progression de 2,5% qui nous rapproche de notre objectif de 12,7% à la fin du mandat. Le progrès est indiscutable.

résidence Bahinos

photos HLM Bahinos 003Si nous regardons maintenant (tableau 1) le nombre de logements financés, de 2009 à 2012, soit en 4 ans (3) nous arrivons au chiffre de 796 logements, soit pratiquement 200 par an. Dans le même temps nous avons délivré les permis de construire pour 1655 logements, soit un peu plus de 400 par an. Par rapport à ce dernier chiffre il est facile de vérifier que le logement social représente 48 % de la construction neuve autorisée. Lorsque nous annonçons 1000 logements financés dans le mandat, chiffre que nous conteste l'opposition, alors que nous en avons déjà financé 800 en 4 ans et qu'il nous reste encore deux ans avant de revenir devant les électeurs, nous ne faisons pas faire preuve d'inconséquence. C'est un objectif très réaliste.

- Vos chiffres sont biaisés, nous dit l'opposition, car vous comptez l'EHPAD et le foyer John Bost.                                                                                        

dossier-image-2 1054Exact. Elle oublie même la résidence universitaire (photo ci-contre)! Le Plan local de l'habitat (PLH) qui propose pour Anglet de construire 146 logements sociaux par an, soit 880 à l'horizon 2015, inclut dans ce chiffre les logements pour les publics spécifiques: personnes âgées, étudiants, jeunes travailleurs....Il est donc logique de les comptabiliser, comme l'opposition le fait d'ailleurs pour son propre bilan puisqu'elle n'oublie pas d'y inclure les 78 logements étudiants de l'allée des Cèdres financés en 2006 et la dizaine de logements pour jeunes travailleurs de Camiade. Mais acceptons de déduire tous les logements de type foyer (EHPAD, résidence étudiante, foyer John Bost): nous obtenons le chiffre de 588 logements "familiaux" financés entre 2009 et 2012. Soit 147 par an en moyenne. Même en "oubliant" ces logements spécifiques -dont nul ne conteste l'urgente nécessité - nous sommes dans les objectifs du PLH.

- D'accord, la quantité y est! Mais la qualité? On nous dit que vous faites des ghettos, que vous nous préparez la ZUP!

Les 800 logements programmés sont répartis dans 28 opérations différentesanglet-3-aout-2010-002.jpg dispersées sur tout le territoire angloy, de la Chambre d'Amour à Sutar, ce qui fait une moyenne de 28 logements par opération. On est loin de la ZUP et ses 1100 logements! Je vous invite à visiter les logements de la Bécasse, du Colombier près de l'Eglise Sainte Marie, ou de Bahinos, derrière le nouveau Mac Do sur le BAB, et à interroger les locataires. Les opérations voulues par nos prédécesseurs, la résidence du Sextant sur le BAB, ou celle de la rue de Chaloche, sont-elles de meilleure qualité? 

                                                                                   résidence du Sextant sur le B.A.B.

- L'opposition écrit; "Il n'y a pas de politique de fond, à long terme, en matière de logement social: par exemple il n'y a pas dans le futur PLU d'emplacement réservé  pour les construire comme ce fut le cas en 2004...". C'est vrai?

Non, c'est faux! Il ya dans le PLU de 2013 trois emplacements réservés pour le logement social: Avenue de Montbrun, rue de Pardailhan et rue de Lavigne. Trois, comme il y en avait trois au PLU de 2004. L'opposition a-t-elle lu le futur PLU? Mais notre politique ne se résume pas à ces trois emplacements. Sinon comment aurions-nous pu lancer une trantaine d'opérations en quatre ans! J'ai déjà longuement explicité dans ce blog les différents volets de notre politique en faveur du logement social: je n'y reviens donc pas.

- Des élus communistes affirment que votre politique manque d'ambition, qu'il faut faire plus, Ils vous accusent en outre de faire du faux logement social, ce qu'on appelle des PLS, c'est à dire en fait du logement intermédiaire. Que répondez-vous à cette accusation "de tromperie sur la marchandise"?

Pour l'ambition je renvoie aux chiffres, ils parlent d'eux-mêmes. Concernant les PLS: Il faut construire pour tous, et on a besoin, à coté des vrais logements sociaux, de ces logements intermédiaires type PLS. Il y a un public pour ce type de logement (qui se loue environ 8 euros/m2, à rapprocher des 13 €/m2 des loyers du marché libre). Nous en construisons donc (tableau 2). Mais nos prédécesseurs avaient mis l'accent sur ces logements, construits par les promoteurs. C'était plus facile! La majorité des logements sociaux qu'ils ont programmés en fin de leur mandat étaient des logements de ce type. Nous avons donc décidé d'en produire beaucoup moins. Sur les 796 logements sociaux que nous avons financés 238 sont des PLS (soit 30%). Mais dans ce chiffre il faut comptabiliser la résidence étudiante et le foyer John Bost qui ne pouvaient pas être financés autrement. En fait nous avons produit 110 logements PLS familiaux seulement, soit 16%, sur des opérations où pour diverses raisons techniques nous ne pouvions pas faire des PLUS-PLAI, c'est à dire des logements sociaux "ordinaires". La querelle que nous cherche nos collègues communistes est une fausse querelle.


(1) Il s'agit des chiffres publiés par l'agglomération Cote basque Adour, qu'on ne peut accuser de partialité, compte tenu de la diversité des étiquettes des élus en charge du dossier. Rappelons que le Président de l'agglo est UDI, et que le Vice-président en charge du logement, Christian Millet-Barbé est UMP.

(2) Ce chiffre est le nombre de logements sociaux qu'il faudrait construire en plus pour atteindre 20% des résidences principales imposés par la loi. Pour que ce chiffre baisse il faut donc construire plus de 20% de logements sociaux chaque année.

(3) Pour ne pas être accusé de comptabiliser certains logements voulus par la droite nous avons neutralisé l'année 2008, marquée par l'alternance en mars, que nous avons pourtant pilotée au trois quart.

Tableau 1: logements autorisés et financés entre 2001 et 2012.

 Années   logements autorisés        par permis de const.   logements      sociaux financés    moyenne de logements   sociaux financés /an       % logements     sociaux/ total logements

de 2001 à 2007 soit en 7 ans.

  3534   490   70   14%
de 2009 à 2012 soit en 4 ans   1655   796   199   48%

L'année 2008 - 141 logements sociaux financés - année d'alternance droite/gauche en mars, n'est pas comptabilisée pour éviter toute polémique (droite: 3 mois, gauche: 9mois)

Tableau 2: Typologie des logements financés.

Années PLAI PLUS PLS Total logements locatifs sociaux

de 2001 à 2007

soit en 7 ans.

 14  288  188   490

3% 59% 38%   100%

de 2009 à 2012

soit en 4 ans.

 136  422

110

+128 logements en foyer.

  796
  17% 53% 30%   100%

PLAI: logements très sociaux; PLUS: logements sociaux; PLS: logements intermédiaires

Tableau 3: logements sociaux livrés. (loi SRU)

  nbre de résidences principales nbre de logements sociaux % logts sociaux déficit logts sociaux
au 1er janvier 2001    16657    1478    8,87%    1853
au 1er janvier 2008    17913    1663    9,28%    1919
au 1er janvier 2012    19336    2274    11,76%    1593

La dernière colonne montre que le déficit de logements sociaux avait augmenté entre 2001 et 2008 mais qu'il a fortement diminué de 2008 à 2012.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
28 octobre 2012 7 28 /10 /octobre /2012 18:14

 

premiere-pierre.jpgSi on en croit le dicton, les mariages pluvieux annoncent des mariages heureux. On peut donc prévoir un bel avenir au projet de logements sociaux des rues de Jouanicot et Truillet, sur les terrains autrefois propriété d'Eugénie Hirigoyen. La pluie n'a pas gâché la fête et la première pierre de ce projet a été posée dans la joie, ce jeudi 25 octobre.

Pose de la première pierre: de gauche à droite: Guy Mondorge, premier adjoint conseiller général, Michèle Lalanne, conseillère municipale, Alain Lozano, président d'Habitat Sud Atlantique, Robert Lagareste adjoint au maire, moi-même et Claudine Getten, adjointe au maire en charge du logement, (partiellement cachée, Maritxu Maury, adjointe au maire).

Cette première pierre marque l'aboutissement d'un long processus: je renvoie à mon article du 18 février 2010, sur ce même blog, intitulé "Terrains Hirigoyen, une opération de logement social exemplaire".

Les riverains étaient présents en nombre pour cette manifestation qui marque le début du chantier. Ils ont été associés dès le début à l'élaboration du programme et plusieurs de leurs préoccupations ont été prises en compte. Certes, il reste des inquiétudes, légitimes puisque l'environnement immédiat de leurs logements va être modifié. Mais le projet dans ses grandes lignes est conforme aux engagements pris.

Nous n'avons pas pleinement utilisé les droits à bâtir que permettait le PLU voté par l'équipe municipale précédente: nous avons toujours dit qu'il fallait adapter les nouvelles constructions à leur environnement: Ici, compte tenu de l'aspect largement pavillonnaire du quartier malgré la présence au nord de la résidence des Bleuets, compte tenu aussi de la voirie existante, nous avons limité les hauteurs à deux étages et à 85 le nombre total de logements.chantier-jardins-Eugenie-2-10-2012-002.jpg

Une grande partie des parkings sera enterrée de manière à ménager des espaces verts autour des bâtiments et une voie piétonne reliera les rues de Jouanicot et de Pinane, au sud du projet. La rue de Jouanicot sera redessinée pour assurer la sécurité des piétons entre la rue de Truillet et la rue du Bois Belin. L'accès aux commerces et à l'arrêt de bus tout proche en sera facilité.

Les terrassements généraux sont terminés pour recevoir le parking enterré.

Avec ce projet la municipalité affirme la volonté de construire "Anglet pour tous" et de préserver la ville-jardin, gravement menacée ces dernières années.

Les riverains présents à l'inauguration ont proposé que ces futures résidences portent le nom des "jardins d'Eugénie" en hommage à la dernière propriétaire, une figure du quartier estimée de tous. Une bonne idée que la ville va examiner... après avoir consulté les héritiers de la vieille dame.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article
4 octobre 2012 4 04 /10 /octobre /2012 20:19

Cécile Duflot, ministre du logement était à Anglet ce jeudi 4 décembre pour rencontrer tous les acteurs du logement social. Le choix d'Anglet pour cette réunion de travail n'était pas anodin: La ministre a voulu clairement marquer son soutien à ceux qui oeuvrent au quotidien pour une vraie mixité sociale.

Tous ceux qui travaillent sur la cote basque à la promotion du logement social ont apprécié, au cours d'une réunion très studieuse de près de deux heures, la qualité d'écoute de la ministre et sa parfaite maitrise des dossiers, souvent très techniques.

Cecile-Duflot-AngletCécile Duflot a ensuite découvert la maquette du projet "coeur de ville, coeur d'agglo" autour de l'avenue de Bayonne, avant de recevoir des mains du maire une magnifique corbeille de piment doux d'Anglet.

Où la modernité rejoint la tradition.

Présentation du projet "coeur de ville". De gauche à droite, Colette Capdevielle, moi-même, Cécile Duflot et Jean Espilondo.

Repost 0
Published by JP Voisin - dans logement social
commenter cet article

Présentation

  • : Le blog de Jean-Pierre Voisin
  • Le blog de Jean-Pierre Voisin
  • : Jean-Pierre Voisin, adjoint au maire d'Anglet de 2008 à 2014 en charge de l'urbanisme, livre ici son point de vue sur les dossiers locaux et dialogue avec les angloys. Ses propos n'engagent que lui-même.
  • Contact

Recherche

Pages

Liens