Le blog de Jean-Pierre Voisin

Mon dernier article qui répondait à l'interview du maire d'Anglet par Sud-ouest n'a pas repris un certains nombre de sujets car je ne voulais pas être trop long. J'y reviens donc ici, pour mieux comprendre. Mes lecteurs voudront bien excuser certains développements un peu techniques.

Dans l'article on parle de VEFA. La VEFA, c'est quoi?

Écoutons les propos du directeur de l'office 64 de l'habitat rapportés par Sud-Ouest: "...Philippe Etcheverria est tout à fait d'accord avec ses orientations {relatives au logement social}: Quand je rencontre les élus, dit-il, je leur fait comprendre que sans remettre en cause la VEFA (vente en l'état de futur achèvement), incontournable pour les petits ouvrages, les opérateurs sociaux doivent être, dans la majorité des cas, maîtres d'oeuvre eux-mêmes. Ils ont la capacité à faire des opérations globales avec du logement et de l'accession à la propriété. Notre vocation n'est pas d'être en permanence sur le porte-bagages des opérateurs privés".

Explication. Avec la VEFA, les promoteurs privés soumis à l'obligation de produire 30% de logements sociaux, construisent eux-mêmes ces logements et les vendent en fin de chantier à un office d'HLM. Pour les promoteurs le dispositif est très intéressant car il permet de rentabiliser au maximum les travaux et leurs assure en fin de chantier une rentrée d'argent frais par la vente de 30% des logements (au tarif HLM évidemment, de l'ordre de 1800€/m2). Mais les appartements livrés ne correspondent pas toujours parfaitement aux exigences du parc social. Philippe Etcheverria souhaite donc que le promoteur privé lui vende une part de son terrain pour que l'office conçoive le projet et réalise lui-même les travaux. Ceci ne pouvait se faire avec l'ancien PLU de 2004, c'est possible depuis 2013 car nous avons modifié le règlement afin qu'un promoteur puisse diviser sa parcelle au bénéfice d'un bailleur social. Il appartient donc désormais aux élus de promouvoir cette solution.

Le maire évoque les logements d'urgence.

Ces logements sont destinés à accueillir des familles en détresse (rupture familiale, expulsion, incendie...) pour quelques semaines ou quelques mois, le temps de trouver une solution pérenne. Pendant le mandat précédent et sous la responsabilité de Robert Lagareste, adjoint aux affaires sociales, la ville a mené une politique active d'acquisition, portant le nombre de logements d'urgence de 4 à 9 (+5). Cet effort doit être poursuivi et on ne peut que souscrire à l'objectif de la nouvelle équipe de porter ce chiffre de 9 à 13 (+4). C'est même un minimum qu'il faudra dépasser. D'autant plus que ces 4 logements supplémentaires sont acquis: ils seront aménagés dans la villa de l'ancien directeur des abattoirs, pour laquelle nous avions engagé une négociation avec l'ACBA au moment des élections municipales et dont nous sommes heureux qu'elle ait abouti.

la règle des 30%.

Pour respecter la loi, toute ville doit posséder un parc de logement locatif social (ce qu'on appelle communément les HLM) représentant 25 % du parc des résidences principales. A Anglet, lors du dernier mandat on est passé de 9 à 13%. On est donc loin du compte.

Pour atteindre l'objectif réglementaire il faut faire feu de tout bois. Donc solliciter la contribution des promoteurs privés en imposant qu'ils construisent dans tout projet immobilier une part de logements sociaux. La municipalité précédente avait donc imposé aux promoteurs 30% de logements locatifs sociaux et 10% d'accession sociale dans toutes leurs opérations.

Le maire actuel formulent plusieurs critiques sur ce dispositif qu'il a toujours combattu. Reprenons les rapidement:

- les promoteurs se rattraperaient en augmentant les prix des logements du marché libre.

Faux. C'est même le contraire qui s'est produit. Les prix de l'immobilier neuf qui avaient flambés jusqu'en 2008 se sont stabilisé depuis sur Anglet - sauf sur la bande littoral - autour de 4000€/m2. Les promoteurs suivent la loi de l'offre et de la demande. Dans la mesure ou l'offre est assez abondante alors même que la demande se tasse, les prix se stabilisent voire dans certains cas sont à la baisse. Avec ou sans les 30%.

- On donnerait "beaucoup de droit à construire au privé pour obtenir seulement en retour quelques logements sociaux".

Nous avons fait le choix dans le PLU d'autoriser des densités plus forte le long des axes structurants de la ville. Cela n'a rien à voir avec la règle des 30%. La preuve: le maire a annoncé qu'il réduirait la densité autorisée le long de ces axes tout en conservant cette règle des 30%.

Quelles seraient les conséquences de la réduction annoncée des droits à bâtir? Deux possibilités:

Première possibilité: On construit moins. La loi de l'offre et de la demande entraînera une hausse mécanique des prix - ce qui est rare est cher. Conséquence, les jeunes familles seront les premières exclues de l'accession. Le cercle vertueux que nous avions rétabli sera rompu.

Deuxième possibilité: On construit toujours autant mais, chaque terrain accueillant moins de logements, on étale la ville. C'est donc moins de jardins, moins d'espaces verts pour la biodiversité, et toujours plus de voitures car la ville étalée n'est pas adaptée aux transports en commun.

Enfin une observation de bon sens: Si on donne "beaucoup de droit à bâtir" on obtient proportionnellement "beaucoup" de logements sociaux. Et non "quelques logements sociaux" comme l'affirme C. Olive. Entre 2009 et 2013, 500 logements environs ont été ainsi produits, soit la moitié de la production globale sur Anglet.

-" la règle des 25% s'applique à la commune alors que le PLU est une compétence de l'agglo. C'est paradoxal." La règle devrait être calculée sur l'ensemble de l'agglo.

C'est paradoxal mais justifié! On comprend pourquoi M. Olive, comme nombre de maire de droite, défend cette position. Il voudrait que l'obligation de disposer d'un parc de logement social correspondant à 25% des résidences principales soit calculée sur tout le territoire de l'agglomération, globalement.Ça lui rendrait service que le calcul intègre Bayonne, et ses 28% de logements sociaux. Il suppose qu'Anglet serait ainsi exonérée d'une partie de ses obligations.Sauf que les quatre autres villes de l'agglo ne sont pas plus vertueuses qu'Anglet (y compris Boucau!) et qu'au final, même si le calcul se faisait au niveau de l'ACBA, l'effort engagé devrait être poursuivi.

Et Bovéro? où M. Olive envisagerait une opération 100% sociale.

Sur le terrain dit Bovéro, situé au bord de l'ex nationale 10 entre Bernain et Saint-Jean, nous avons installé en 2010 un parking provisoire, en attendant d'y réaliser un projet immobilier d'une centaine de logements. Je rappelle ici ce que nous voulions faire:

- Assurer la mixité sociale en consacrant un tiers du programme au locatif social, un tiers à l'accession aidée et un tiers au marché dit "libre", ( avec des prix de sortie maîtrisés comme nous l'avons fait à Houndaro, pour favoriser les primo-accédants). Faut-il rappeler à la municipalité qu'une opération 100% sociale est déjà en construction juste à coté, par le COL. 90 logements environ, répartis sur trois immeubles, dont 40% en locatif et 60% en accession sociale.

- Libérer le maximum de surface libre au sol. Le ruisseau qui longe le site doit être "renaturé" et une liaison verte aménagée entre le parc de Béatrix Enéa et celui de l'université de Montaury . Cela suppose que les parkings privés soient enterrés et qu'on accepte une certaine hauteur pour les immeubles, en harmonie avec les bâtiments environnants.

- Enfin il est nécessaire de maintenir un parking public, sans doute plus modeste que l'actuel.

C'est à la lumière de ce cahier des charges que nous apprécierons tout nouveau projet.

Photo en tête d'article: une opération privée intégrant 30% de logements sociaux.

"Vous avez construit des cages à lapins", voilà comment un aimable correspondant avait qualifié les résidences "les jardins d'Eugénie" lors de la campagne électorale de mars dernier. Il s'agit d'un ensemble de cinq petits immeubles comptant au total soixante logements sociaux, implantés entre les rues de Jouanicot et de Pinane. Eugénie est le prénom, non d'une impératrice mais de l'ancienne propriétaire du terrain, Eugénie Hirigoyen, décédée il y a une dizaine d'année.

Lors d'une promenade en vélo, et alors que j’empruntais le nouveau chemin piétonnier ( photo ci-dessus) qui longe ces résidences, je croisais un groupe installé tranquillement sur le mobilier urbain mis à disposition au milieu des bâtiments. Je l'ai donc interrogé: "comment vivez-vous dans votre résidence?"

"Les logements sont spacieux, les pièces sont grandes, le séjour est traversant donc très lumineux, il y a une fenêtre dans la salle de bain pour la ventiler, c'est vraiment très bien", m'a expliqué un monsieur. "Tous les logements sont différents, mon T2 ne ressemble à aucun autre, ce ne sont pas des cages à lapins" (sic) ajoute une dame, approuvée par ses voisins. "Le quartier est super, les commerces sont à coté, je prends le bus tous les matins pour aller travailler à Bayonne, c'est pratique" renchérit une troisième. J'interroge: "Mais pour le stationnement, avec les parkings en sous-sol, il n'y a pas de problème?". "Non, me répond-on, il y a encore des places de parking disponibles, et chaque immeuble est directement relié avec le parking, c'est bien quand on est chargé!". Et l'architecture? "Au début ça surprend! maintenant on s'est habitué." Alors, pas de reproche? Si, "on a un problème de numérotation pour le courrier. et puis il faut contourner l'immeuble pour aller vers la rue de Jouanicot, c'est plus simple de couper par les pelouses, il parait que l'architecte ne veut pas ajouter un bout d'allée"... "Nous sommes organisés en amicale pour discuter avec les HLM (Habitat Sud Atlantique, NDLR), il y a une très bonne ambiance" concluait le petit groupe.

Je m’éloignais pour que la discussion que j'avais interrompue puisse reprendre. Rassuré.

Architectes de l'opération: Leibar et Seigneurin, Bayonne.

Bonne nouvelle: M. Olive déclare dans son programme que la politique en faveur du logement social que notre municipalité conduit depuis six ans sera poursuivie. Conversion tardive, puisqu'il l'a combattue sans relâche tout au long du mandat.

Mauvaise nouvelle: il continue de dénoncer toutes les dispositions qui permettent d'atteindre cet objectif sans proposer d'alternative.

Aussi, nous nous réjouirons vraiment quand M. Olive nous aura expliqué comment il va faire pour construire les logements prévus. et où il va les mettre!

Il conteste fortement la règle que nous avons imposé aux promoteurs qui dans toute opération nouvelle doivent livrer 30% de logements HLM et 10% de logements en accession sociale. Selon lui, ce dispositif renchérirait le coût des logements privés; il faudrait donc y renoncer. Dans un article récent j'ai démontré que l'argumentation développée par le leader de l'UMP ne tenait pas: les promoteurs jouent sur le prix du terrain- qu'ils négocient en fonction de la réglementation - pas sur le prix de vente des logements qui leur est imposé par la loi de l'offre et la demande. On remarque d'ailleurs que depuis que nous avons voté cette règle les prix de l'immobilier sur Anglet sont stables, voire en légère baisse, ce qui nous réjouit. Si M. Olive renonce à cette disposition contre laquelle il s'insurge régulièrement pendant cette campagne électorale, c'est la moitié des logement locatifs sociaux qui ne seront plus produits. Il faut préciser que ce sont de "vrais" logements sociaux, rachetés et gérés par les offices publics d'HLM, pas des logements intermédiaires au loyer beaucoup plus élevé.

Supposons cependant que M. Olive tienne l'engagement de poursuivre notre politique.

Le Plan Local de l'Habitat est notre bible. Voté à l'unanimité à l'agglomération il prévoit de construire au total 2100 logements en 6 ans. C'est un chiffre raisonnable qui permet de loger les 400 nouveaux angloys chaque année, nombre stable depuis deux décennies.

Ces 2100 logements, ou les mettront-ils?

Ou construire 2000 logements d'ici 2020.

Dans les grands espaces naturels encore disponibles? Nous avons supprimé dans le nouveau PLU 155 hectares de terres destinées à une urbanisation future, pour les placer en zone naturelle donc définitivement inconstructible. Étaler la ville en périphérie, sur les espaces naturels doit être strictement limité.

Dans la zone pavillonnaire? Certes on peut construire en zone pavillonnaire, dans le respect du caractère de ville-jardin lié à ces quartiers. Mais ce n'est certainement pas là qu'on pourra bâtir 2000 logements. Nous avons d'ailleurs fixé des règles qui évitent qu'on construise sur de toutes petites parcelles et qui préservent les parcs et jardins privés.

Si on limite la construction dans les zones pavillonnaires et dans les grandes respiration vertes de la ville, où construira-t-on? Notre réponse est simple; en faisant une ville plus dense le long des axes de circulations principaux, l'ex nationale 10 en priorité. M. Olive refuse cette solution de bon sens. Il dénonce notre projet de coeur de ville; trop haut, trop dense à ses yeux, alors qu'existent déjà des immeubles de 6 à 8 étages.

Je repose donc la question: Ou construire ces 2000 logements?

Pour M. Olive "il faut construire partout sur Anglet de petits immeubles". M. Mortalena, plus prudent ou moins naïf se garde bien d'énoncer une solution.

Deux visions de la ville.

Calcul simple. Considérons qu'un petit immeuble abrite 20 logements, environ 1500 m2 de plancher. Pour construire pendant le prochain mandat 2000 logements il faudra 100 immeubles! et la plupart seront dans la ville jardin qui couvre 70% du territoire communale constructible, 90% même si on considère comme M. Mortalena que Quintaou est en zone pavillonnaire. Mon chiffre de 20 logements est arbitraire j'en conviens, mais si on se limite à 10 logements il faudra 200 chantiers! inimaginable. Pour que chacun voit ce que cela représente j'ai choisi de montrer en photo une résidence de 15 logements.

La logique de MM. Olive est Mortalena est connue: c'est celle qui avait prévalu à Anglet : on bétonne partout et partout on fait disparaître de nos paysages la ville jardin. C'est un choix. Ce n'est pas le notre: il y a sur ce point deux visions de la ville qui s’affrontent ;celle qui s'est imposée jusqu'ici et à conduit à la banalisation progressive de nos quartiers, à la bétonisation des jardins, et celle que nous préconisons, qui lie logements et transports et assume une intensification de la ville le long des lignes de bus pour protéger la ville-jardin.

Pourquoi 2000 logements?

Mais revenons sur le chiffre de 2000 à 2100 logements préconisé par le PLH pour Anglet, soit 350 logements par an.." C'est beaucoup trop diront sans doute nos challengers. Espilondo est mégalo, c'est son rêve américain"!

Il faut leur rafraîchir la mémoire. Pendant le mandat de MM. Villenave, quand ils étaient en charge de la ville, ils ont autorisé la construction de plus de 3500 logements - dont 13% de logements sociaux - soit plus de 500 par an en moyenne (c'est le chiffre des permis de construire). Nous même, en avons autorisé dans ce mandat 2800 dont 40 % de logements sociaux. 2100 est donc un chiffre très raisonnable. M. Olive, si les mots valent dire quelques chose, s'est engagé à les construire. Mais il est vrai que les promesses n'engagent que ceux qui y croient!

Jean Espilondo a montré que cet objectif est tenable a condition de mobiliser tous les moyens disponibles. M. Olive ferme toutes les portes: non aux 30%, non à la densification le long de l'ancienne nationale 10, non au 270 logements du Maharin, non au nouveau quartier de Houndaro (200 logements), non encore, non toujours. Dans ces conditions la promesse de construire du logement social ne pourra être tenue.

Photo en tête d'article: La petite opération de logements sociaux réalisée par le COL rue des Primevères compte 15 logements.