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26 septembre 2012 3 26 /09 /septembre /2012 23:21

Il est des mots qu'il ne faut pas trop user en les utilisant à tort et à travers. En politique, "mensonge" est de ceux là. Si je me décide à l'utiliser ici c'est parce que je suis profondément choqué par les arguments utilisés par l'opposition pour démolir le nouveau PLU que la municipalité propose. 

Dans la page qui lui est réservée dans le bulletin municipal elle accumule mensonges ( à moins que ce ne soit de grossières erreurs involontaires?), approximations, amalgames et affirmations infondées (1). Je réponds ici aux attaques en citant le texte de nos opposants que je ne veux pas déformer. Si mon ton est vif, c'est que je suis en colère! J'espérais un débat avec des arguments, on me propose un match de boxe sans règle, pour impressionner la galerie. "Médisez, médisez, il en restera toujours quelque chose...".

Voici donc les propos de l'opposition, et mes réponses.

Sur la concertation...

L'opposition écrit:

" L'enquête publique qui clôturera le processus de révision de l'urbanisme d'Anglet engagé en 2008 permettra aux angloys de s'exprimer enfin sur le projet municipal faute d'avoir été véritablement associés à son élaboration par une véritable concertation."

La réalité:

Voici un résumé du processus d'élaboration de ce nouveau PLU:

- La décision de mise en révision du PLU a été prise par délibération du conseil municipal le 25 juillet 2008, il y a plus de 4 ans.

- Un projet de ville, présenté dans quatre réunions publiques et dans une brochure diffusée dans tous les foyers angloys a été approuvé après débat par le conseil municipal en juillet 2010.

- Un atelier d'urbanisme a été mis en place, auquel toutes les associations angloyes qui travaillent sur l'environnement et le cadre de vie ont été invitées - y compris celles qui se sont récemment crées en opposition à certains projets de la municipalité (Maharin). Il s'est réuni 5 fois.

- Simultanément un atelier "patrimoine" a été crée avec les associations volontaires. Il a dressé un inventaire du patrimoine naturel et bâti angloy qui sera annexé au PLU. Il s'est réuni 9 fois.

- Avant l'enquête publique qui devrait avoir lieu en novembre/décembre 2012, la municipalité informera largement le public par le bus info qui circulera dans les quartiers. Des réunions thématiques pour des publics spécifiques seront organisées: commerçants, professionnels de la construction. Une brochure explicative sera diffusée à tous les angloys. Les élus et le service urbanisme se mettent en outre à la disposition des associations du cadre de vie qui souhaiteraient avoir une information plus détaillée.

On ne souvient pas que les donneurs de leçon aient été aussi transparents et participatifs en 2004, lors de l'élaboration du PLU toujours en vigueur aujourd'hui, et que nous voulons remplacer.

... et sur la précipitation supposée de la municipalité.

Que dit l'opposition:

" - On peut légitimement se demander pourquoi la municipalité a eu une telle hâte à modifier partiellement son PLU alors qu'une révision générale était en cours? On peut également se demander pourquoi cette révision générale intervient alors que le SCOT qui vise à mettre en cohérence des politiques... de notre agglomération n'est pas encore vôté? A ces questions une seule réponse la précipitation et le dogmatisme d'un maire..."

Concernant la précipitation: notre PLU est en révision depuis plus de quatre ans. Nos prédécesseurs avaient bouclés le leur, en 2004, en deux ans. Comme nous avons pris le temps de la réflexion et de la concertation nous avons anticipés certaines mesures ponctuelles et urgentes par des modifications partielles. Une pratique habituelle dans toutes les communes.

Concernant le SCOT (Schéma de Cohérence Territorial): Il est en cours d'élaboration depuis... 1999! Les rédacteurs du PLU de 2004, celui de MM. Olive et Veunac, n'avaient pas attendu le SCOT pourtant déjà en chantier. Il est vrai que la rédaction du SCOT avance depuis 3 ans: je suis bien placé pour le savoir puisque je suis membre du bureau du SCOT et Président de l'Agence d'urbanisme qui lui apporte son expertise. Son PADD a été vôté récemment. Le document d'orientations et d'objectifs (DOO) est sur le métier! Il s'agit pour ce dernier document, élément central du SCOT, d'obtenir l'accord des 48 communes concernées. Cela suppose des discussions, des arbitrages, des compromis. Autant dire que nous ignorons quand il sera vôté. Le pari du bureau du SCOT est d'avoir un SCOT opposable à la fin de l'année 2013. C'est un pari!

L'augmentation massive de la population: la réalité des chiffres.

L'opposition poursuit:

" - ... A ces questions une seule réponse: la précipitation et le dogmatisme d'un maire qui au nom d'une ambition démesurée de faire d'Anglet le centre ou le phare de l'agglomération est prêt à tout pour augmenter massivement la population quitte à porter atteinte au cadre de vie des angloys et à proposer aux nouveaux arrivants des logements dans des ensembles qu'on détruit partout en France... Le projet de l'équipe de Jean Espilondo marque la volonté de voir la population angloye exploser avec près de 10000 habitants supplémentaires en 10 ans."

10 000 habitants supplémentaires! Diantres. D'ou sort ce chiffre? L'opposition est prête à tout pour effrayer l'opinion, y compris à inventer des chiffres farfelus. 

Que dit le futur PLU?

Pages 260 et 261 du rapport de présentation, on peut lire:

" - Ainsi la mise en oeuvre des objectifs quantitatifs du PLH dans le cadre du PLU permettra-t-elle d'accueillir une population supplémentaire d'environ 3000 habitants d'ici 2022."

Ce chiffre est justifé par une note de calcul. Il résulte de la nécessité pour le PLU de se conformer au PLH (Plan local de l'habitat) voté à l'unanimité en 2010, aussi bien à l'agglo qu'au conseil municipal d'Anglet. Il est conforme aux hypothèses du PADD du futur SCOT( 2).

Rappelons que le PLH prévoit qu'on construira sur Anglet 350 logements par an, de 2010 à 2015. Et que pendant les sept ans du mandat précédant la municipalité de droite a délivré les permis de construire de plus de 3500 logements, soit une moyenne de 500 par an. Ou est "l'ambition démesurée" ?

Revenons aussi sur "les ensembles qu'on détruit partout en France".

Il s'agit d'ensembles immobiliers aussi mornes qu'énormes, édifiés en banlieue, qu'on a transformé au fil des ans en ghettos pauvres, généralement très mal entretenus. On nous reproche de vouloir faire la même chose tout simplement parce que nous avons choisi de ne pas limiter à priori les hauteurs à deux ou trois étages. C'est tout simplement ridicule. On détruit aujourd'hui les vestiges d'erreurs du passé, d'une architecture affligeante car basée sur "le Cap-Mail-à-Rennes-par-Jean-Nouvel-2chemin de grue" pour des raisons économiques qui n'ont plus cours. Mais on continue de construire en France, des immeubles de toutes hauteurs, en nous appuyant sur le génie de nos architectes comme le périgourdain Jean Nouvel- figure de proue de l'architecture contemporaine - dont on voit ci-contre une réalisation, l'immeuble  Cap mail à Rennes (12 étages). 


Les hauteurs admises au PLU.

L'opposition écrit:

" - Son projet (celui de Jean Espilondo) prévoit: le renforcement de la densification tout le long de l'ex RN10 ainsi que dans les quartiers du centre, avec des hauteurs de 8 à 11 niveaux (zones UA1 et UA2) et plusieurs parcelles sans limite de hauteur (pour y édifuer la fameuse tour de 150 étages)."

Elle confond visiblement hauteur et densité.

Les "jardins de la Peña" avec leurs tours de 8 étages au milieu d'un parc sont deux fois moins denses que le nouveau quartier d'Erdian- et ses deux étages - avec ces 504 logements sur 4,5 hectares soit une densité de 110 logements à l'hectare (3).

Que dit le PLU:

- En zone UA1, très limitée, la hauteur n'est pas réglementée mais nous imposons un COS de 1,25. (voir sur ce blog article précédent: "urbanisme de projet ou urbanisme administré"). Même avec le SURCOS pour logements sociaux on restera à une densité raisonnable: COS + Surcos= 1,62. L'immeuble Aïntzina a une densité comparable avec un COS de 1,71. Nous construisons dense le long de la RD 810? Oui, raisonnablement. Et je l'affirme à l'opposition: Vous aussi! ... mais vous ne le saviez pas! Nous proposons simplement un autre urbanisme, moins étalé, plus vert, comme je le démontre dans l'article précédent. Dans l'ancien PLU, le COS n'était pas réglementé. On n'a jamais accusé la municipalité de l'époque de vouloir densifier sans retenu, avec des COS réel de 15ou 150! Peut-être parce que nous savions lire un PLU.

En zone UA2, de loin la plus importante en surface, le long de la RD 810 et du boulevard du BAB, les hauteurs sont limitées en fonction de la taille des parcelles de R+3 à R+6 au maximum. Les hauteurs annoncées par l'opposition de 8 à 11 niveaux ne font référence à aucun texte. Pure invention!

L'opposition continue:

" - De nouveaux secteurs de densification le long des axes de la plupart des quartiers: Aguilera, Aritxague, Blancpignon, Cinq-Cantons, Hardoy, La rochefoucault, Montbrun, quatre cantons, Saint-Jean... le PLU permettra dans ses secteurs l'édification d'immeubles de 6 à 8 niveaux."

FAUX. 

Une remarque tout d'abord: la rédaction de l'opposition pourrait laisser à penser que dans ces quartiers on va densifier partout. C'est l'inverse: dans la zone pavillonnaire qui représente 70 % de la surface à bâtir dans notre futur PLU on va limiter la constructibilité en la classant en zone UC1 (voir plus loin). Le long des axes de transport en commun, que nous avons classés en zone UB,, la hauteur est limitée à 2 étages pour les terrains de moins de 1000 m2 (la plupart des terrains aujourd'hui disponibles sont donc concernés). Nous autoriserons 3 étages pour les terrains de 1000 à 2000 m2, et 4 étages pour les grands terrains de plus de 2000 m2. On est loin des 8 niveaux annoncés par l'opposition. J'ajoute que les hauteurs maximum ici proposées ne seront atteintes qu'exceptionnellement compte tenu du COS que nous proposons: COS = 0,50.

Et l'opposition insiste:

"- [le PLU permettra l'édification d'immeubles] sans limite de hauteur sur des parcelles de la Rochefoucault."

FAUX et ridicule: Nos opposants ne savent pas lire un plan?!

Ce qui ne l'empêche pas d'ajouter:

"- Dans la majorité des autres parcelles urbanisables (zone UC1) il sera possible de construire des immeubles de 4 à 5 niveaux..."

FAUX encore!

En zone UC1 la hauteur est limitée à un étage pour les terrains de moins de 1000 m2, à deux étages jusqu'à 2000 m2 et seulement 3 étages sur les grands terrains de plus de 2000 m2, assez rares aujourd'hui, tous ceux qui connaissent Anglet en conviendront aisément.Mais M. Olive pour noyer son chien l'accuse de la rage. Cela lui évite un débat de fond.

Erdian-02-2012--2-.JPGPourquoi, par exemple, autorisons-nous de monter jusqu'à trois étages pour les grands terrains en zone pavillonnaire? Parce qu'il vaut mieux construire un bâtiment un peu plus haut, mais éloigné des limites de propriété et isolé par un rideau d'arbre, qu'un immeuble de deux étages qui surplombe une maison. Notre proposition tient compte des règles de prospect et de la "pleine terre", cette notion nouvelle que nous introduisons dans le PLU.(3)

                                   

                                                           Quartier Erdian: une ville basse, sans espaces verts.

L'opposition a le dogme de la faible hauteur. Construire haut serait contre nature. Nous ne partageons pas cette vision idéologique de l'urbanisme qui conduit à l'étalement urbain et à la disparition de la nature en ville. La hauteur est un outil offert à l'architecte, comme l'emprise au sol ou l'orientation... Ici il faudra construire bas, là on pourra monter: cela dépend de l'environnement urbain et naturel existant.

Et les 40% de logements sociaux qui pénaliseraient les classes moyennes?

L'opposition écrit:

" - L'obligation pour les constructions de collectifs de plus de 800 m2 (soit environ 10 logements) de réaliser 40% de logements sociaux va engendrer deux phénomènes inquiétants pour notre ville:

Des immeubles toujours plus hauts et bas de gamme pour rentabiliser les opérations immobilières avec des promoteurs qui compenseront leur manque à gagner.

Des appartements plus chers et des loyers plus élevés pour les ménages angloys ne bénéficiant pas de logements sociaux car cela conduira inévitablement à une hausse du secteur privé. Ainsi les grands perdants de la politique de la municipalité seront les classes moyennes qui ne pourront plus se loger et devront partir en périphérie. Que restera-t-il de la mixité sociale et générationnelle?"

photos HLM Bahinos 009Nous avons là un vrai débat car la mesure contestée est exacte: nous imposerons 40% de logements sociaux dans toute opération immobilière de plus de 800 m2 : 30 % de locatifs et 10% en accession sociale. 

Je reconnais aux membres de l'opposition un aplomb certain. S'opposer au logement social au nom de la mixité sociale, il fallait y penser. Et faut-il rappeler leur bilan? En 7 ans, de 2000 à 2008 les prix de l'immobilier ont doublé sur Anglet. Ils avaient pourtant refusé d'imposer aux promoteurs un quota de logements sociaux comme le permettait la loi SRU depuis 2000 (4).Résultat: 9 % seulement de logements sociaux et un parc privé inaccessible aux classes moyennes. A l'inverse, depuis notre arrivée les prix de l'immobilier n'ont que légèrement augmenté alors même que nous imposons aux promoteurs 30% de logements locatifs sociaux dans leurs opérations, preuve que cette mesure n'impacte pas les prix de sortie. Nous avons aujourd'hui, des opérations immobilières sur Anglet  comportant 40% de logements sociaux, dont les prix affichés pour les logements en marché libre sont de l'ordre de 3200 €/m2, alors que le prix moyen sur Anglet est de 4200 €/m2 et qu'il peut dépasser 6000 €/m2 sur le littoral. Cette différence de prix, ce n'est pas le quota de logements sociaux qui l'explique (il y en a partout puisque nous l'imposons) mais le prix d'achat des terrains. Si les promoteurs vendent des appartements à 6000 €/m2 sur le littoral, c'est parce qu'il y a des acheteurs. Ils le savent et négocient le terrain en intégrant ce prix de sortie. Les promoteurs achètent un droit à bâtir, en fonction du marché: puisqu'elle est la même pour tous, ils intégreront cette nouvelle règle de 40% de logements sociaux dans leurs négociations avec les vendeurs de terrains, comme ils l'ont fait pour les 30% que nous leur imposons depuis 2008.

L'opposition se pose en défenseur de la classe moyenne. Belle attitude; généreuse. De quelle classe moyenne parle-t-elle? De celle qui peut acheter un T3 250 000 €? De celle qui peut louer ce même T3 800 €/mois? Les classes moyennes ont été obligées de quitter Anglet depuis 2000, pendant le mandat de M. Villenave, pour s'installer en première ou deuxième couronne. En imposant aux promoteurs 10% de logements en accession sociale, nous allons permettre à une partie de cette classe moyenne qui veut accéder à la propriété de rester sur Anglet.

Les zones agricoles.

29 05 2012 002Sous le titre "la campagne, ça vous gagne?" l'opposition écrit dans le bulletin municipal:

" - Il reste des terrains encore cultivés à Anglet. Sous les coups de boutoir des promoteurs, la municipalité n'a pas souhaité les protéger en les classant en zone agricole. Pour maquiller ce qui s'apparente à une disparition, de nouveaux hectares apparaissent pour laisser croire que la ville préserve son aspect "ville à la campagne"..."

Le PLU de 2004 ne prévoit pas un m2 de terre agricole. Et ses auteurs aujourd'hui dans l'opposition nous accusent de céder aux coups de boutoir des promoteurs en n'en créant que 20 Ha. C'est gonflé!

Nous sommes assez d'accord pour penser que 20 Ha, c'est peu. Puisque l'opposition a visiblement des idées claires sur les "terrains encore cultivés" qu'il faudrait protéger par un classement en zone agricole, je la pris instamment de nous faire des propositions précises. Par écrit bien sûr, lors de l'enquête publique. Nous avons dit et répété que notre projet de PLU pouvait être amélioré: voilà une bonne occasion de le faire. Nous étudierons avec attention les demandes de l'opposition sur ce sujet important! J'insiste: MM. de l'opposition, nous attendons impatiemment votre contribution.

Je rappelle simplement que ces terrains aujourd'hui cultivés, placés en zone constructible, valent  300 à 500 fois plus cher que la terre agricole. Que nous ayons réussi dans ces conditions à négocier une vingtaine d'hectares avec des propriétaires (qui ne sont pas des promoteurs!) relève de l'exploit. Je remercie au passage les exploitants qui ont joué le jeu.

Nous croyons à l'avenir d'une agriculture urbaine. Nous voyons un avenir aux circuits courts, aux produits locaux de qualité. Nous aimerions pérenniser la culture du piment d'Anglet et retrouver la tradition des vins de sable autrefois réputés (5). Avec ces 20 hectares nous ne feront pas de miracle: nous affirmons seulement une volonté, il faut faire vivre la mémoire maraichère d'Anglet.

Et les zones naturelles (N).

L'opposition affirme:

" - Pour laisser croire aux angloys que la municipalité agit pour leur préservation [des espaces verts] et même leur extension, le futur plan d'urbanisme y intégrera désormais les jardins publics et les stades!!! ce qui permettra de gonfler leur nombre et leur superficie de manière tout à fait artificielle, un comble pour une zone naturelle...".

Eneria Bouygues Lesquerdo 020Mais la mauvaise foi est tout à fait "naturelle" à l'opposition municipale. Assez logique pour les auteurs d'un PLU, celui de 2004, qui avait classé en zone naturelle les pistes en béton de l'aéroport, et l'aérogare, et des emprises d'usines, et les 15000 m2 de plancher du VVF. Nous avons reclassé ces terrains en zone urbanisable (U) puisque déjà urbanisés, ce qui diminue "tout naturellement" la surface des zones N. Dans des proportions bien plus grandes que les quelques hectares de parcs et jardins que nous plaçons effectivement en N pour les préserver, car ils ne sont pas tous contrôlés par la collectivité.

La mesure la plus forte pour préserver la ville jardin est l'instauration d'un coefficient de pleine terre. L'opposition visiblement n'a rien à en dire.

Et parce qu'il faut bien (provisoirement) conclure:

Pour que les critiques de l'opposition de droite UMP-MODEM soient recevables, il serait bien qu'elle critique notre PLU, et non un PLU imaginaire, fruit de sa mauvaise foi.

Nous avons fait des choix, ceux que dictent les exigences du développement durable: compacité plus forte du bâti, densification le long des axes de transport collectifs, préservation de la ville jardin et du patrimoine, maintien des activités économiques en coeur de ville. Elle pouvait contester ces choix. Elles pouvait aussi contester la façon dont nous les avons mis en oeuvre: Certaines zones pourraient peut-être être mieux découpées, certains aspects du réglement pourraient être revus: Rien de tout cela, mais des procès d'intention, des affirmations souvent fausses, généralement infondées et d'autant plus étonnantes qu'elles viennent en contradiction avec ce qui avait été fait en 2004: l'agriculture et les zones naturelles en sont l'exemple.

L'opposition aime à se réclamer de son bilan. La ville que dessinait le PLU de 2004 a sa faveur. Quels en sont les résultats? La ségrégation sociale bien sûr, mais pas seulement. Chacun peut constater qu'il a favorisé l'étalement urbain, la disparition programmée des jardins et de l'agriculture, le règne sans partage de l'automobile. Voilà le vrai choix, voilà le vrai débat: on continue comme avant où on promeut une ville verte, accueillante à toutes les générations et toutes les catégories sociales. Le débat n'est pas entre d'une part une ville mégalomane qui grossirait trop vite sans respect pour l'existant et d'autre part la ville d'autrefois, si calme et si paisible avec ses pavillons au milieu des terres maraichères, ou la circulation était facile et les terrains bons marchés. Cette ville dont les plus anciens ont la nostalgie a aujourd'hui disparue et ce sont ceux qui s'en réclament qui l'ont laissée disparaitre sans préparer la suite.

 

(1) Ces contre vérités ont été reprises par MM. Olive, Veunac et Ithurbide  en conseil municipal le 25 septembre. On peut voir sur le site de la ville, www.anglet.fr,  la video de ce conseil enregistré en direct.

(2) on pourra se reporter à un article précédent de ce blog: "La population d'Anglet, des chiffres pour comprendre" dans cette même rubrique "urbanisme, PLU."

(3) Voir aussi mes précédents article: " la nécessaire densité: des chiffres pour comparer", et "PLU, emprise au sol et hauteurs". Pour cette notion de pleine terre, voir l'article: "Avec le nouveau PLU, Anglet ville-jardin".

(4) En séance du conseil municipal M. Veunac nous a affirmé l'avoir fait quand il était aux affaires, ce qui est le comble du culot, puisqu'il est facile de vérifier en reprenant l'ensemble des délibérations du conseil depuis 2000 qu'il n'en est rien.

(5) Voir dans ce blog, et dans cette même rubrique "urbanisme, PLU" les articles "le vin de sable célébré par mon Larousse"(22/08/2012), et "Préserver les terres agricoles, à Anglet aussi?" (20/11/2010)

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Published by JP Voisin - dans urbanisme, PLU
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  • : Jean-Pierre Voisin, adjoint au maire d'Anglet de 2008 à 2014 en charge de l'urbanisme, livre ici son point de vue sur les dossiers locaux et dialogue avec les angloys. Ses propos n'engagent que lui-même.
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