L'opposition municipale et le PLU. Suite!

L'opposition municipale semble concentrer son opposition au PLU sur un seul thème: la hauteur des bâtiments. Avec des chiffres faux... une fois de plus!

Exemple, dans le dernier bulletin municipal, elle écrit:

"Zone UA1, pas de limite de hauteur.

Zone UA2: jusqu'à 22m soit 8 niveaux.

zone UB: jusqu'à 16m de hauteur soit 6 niveaux."

Quelle est la réalité:

Pour la zone UA2 l'opposition annonce 8 niveaux. Faux! Sur les grands terrains on pourra atteindre au maximum 7 niveaux soit 6 étages. Et cette hauteur est réservée aux grands terrains. Le nombre de niveaux autorisés est plus faible pour les terrains de taille réduite, de loin les plus nombreux. La zone UA2 concerne les abord de la RD 810 et le boulevard du BAB. 

Pour la zone UB, chiffre faux encore! le nombre de niveaux est limité à 5 soit 4 étages et non à 6 comme l'opposition l'affirme. Et ceci ne s'applique que pour les terrains les plus grands.(voir tableau récapitulatif ci-dessous)

Comment des élus qui prétendent à la gestion de notre ville peuvent-ils accumuler ainsi les erreurs, y compris dans le bulletin municipal. Hier,  ils expliquaient que les hauteurs des immeubles n'étaient pas limitées dans le quartier de Larochefoucauld. Ils ont dû publier un rectificatif dans le dernier bulletin. Feront-ils de même dans le numéro à venir pour cette nouvelle bourde? Cela tourne au feuilleton!

Pour la zone UA1, la plus dense, la hauteur n'est effectivement pas réglementée. Mais le COS (coefficient d'occupation des sols), fixé à 1,25, limite la constructibilité. Pour cette zone, dans le réglement actuellement en vigueur élaboré en 2004 par les actuels opposants, la hauteur était limitée à "4 niveaux plus attique", mais le COS était illimité (1). J'ai montré dans un article récent (2) que la densité des projets induits par les deux réglements était comparable, mais que notre proposition permettait une ville plus verte.

En zone pavillonnaire, qui représente 70 % des surfaces urbanisables, la hauteur est limitée à un étage sur les terrains de moins de 1000 m2, de loin les plus nombreux, à deux étages pour les terrains compris entre 1000 et 2000 m2, à trois étages pour les terrains les plus grands, de plus de 2000 m2. Pour bien voir ce que cette dernière possibilité représente, un chiffre: Sur les 7530 parcelles situées en zone UC1, 74 parcelles non bâties font plus de 2000 m2, soit moins de 1%.

Rappelons que la constructibilité d'une parcelle est limitée par le COS, pas par la hauteur. Dans la plupart des cas, cette hauteur maximum ne sera pas utilisée par l'architecte. J'ai déjà expliqué cela dans ce blog.

La réalité est que l'opposition ne trouve pas d'angle d'attaque pour contrer ce PLU. Elle ne peut pas nous accuser de bétonner la ville, puisque notre PLU redonne toute sa place à la nature en ville. Elle ne peut pas nous reprocher de brader le patrimoine angloy, puisque pour la première fois un inventaire du patrimoine sera annexé au réglement. Elle essaye donc d'argumenter sur la densité et les hauteurs. J'ai plusieurs fois justifié nos choix en la matière. C'est la seule entrée qu'elle a trouvé pour faire peur à une opinion pas toujours informée en matière d'urbanisme, une discipline complexe qui se prête mal aux raccourcis et aux discours simplistes. On aimerait simplement que dans le débat elle ne truque pas les chiffres.

L'opposition dans son article que j'ai cité au début, explique comment elle est arrivée à son chiffre faux: Elle prend la hauteur totale autorisée et la divise par 2,66, hauteur d'un étage. Elle oublie simplement le toit incliné qu'il faut rajouter sur le dernier étage si on ne veut pas d'une toiture terrasse! Voilà pourquoi le PLU limite les hauteurs de deux manières en imposant simultanément une hauteur maximale et un nombre d'étage. Ainsi on ne pénalise pas les toitures traditionnelles (3).

Tableau des hauteurs maximum autorisées

zonage	surface du terrain	hauteur maxi autorisée
UA2	surface inférieure à 1000 m2 surface comprise entre 1000 et 2000 m2 surface comprise entre 2000 et 4000 m2 surface supérieure à 4000 m2	R+3   R+4   R+5   R+6
UB	surface inférieure à 1000 m2 Surface comprise entre 1000 et 2000 m2 Surface supérieure à 2000 m2	R+2   R+3   R+4
UC1	surface inférieure à 1000 m2 surface comprise entre 1000 et 2000 m2 Surface supérieure à 2000 m2	R+1   R+2   R+3
UC2 (Chiberta)		R+1
UC3 (Brindos)		R+1

[R+1] veut dire "Rez-de-chaussée + 1étage"

(1) COS = coefficient d'occupation des sols. Plus ce coefficient est élevé, plus la densité de la construction est forte.

(2) Voir sur ce blog l'article : " Urbanisme de projet ou urbanisme administré."

(3) naturellement un comble aménageable compte pour un étage.