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30 janvier 2012 1 30 /01 /janvier /2012 22:14

Monsieur Sarkosy vient de faire une proposition étonnante devant 16 millions de téléspectateurs français. Pour résoudre le problème du logement il propose d'augmenter partout le droit à bâtir de 30%.

Voici un exemple d'application de cette règle donné par Benoit Apparu, secrétaire d'Etat au logement : Un bâtiment prévu initialement avec 6 étages pourra, grâce à cette disposition, en compter 8!

Cette initiative part d'un constat :  on manque de terrain à bâtir. Pour construire plus, il suffirait donc d'augmenter la densité admissible.

  

Ca ne marchera pas. Pourquoi?

En zone non tendue là où il y a une offre suffisante, voire trop importante , comme dans certaines villes moyennes où en secteur rural, la mesure est totalement inutile.

En zone tendue, la mesure est inadaptée car elle ignore la réalité du terrain.

Sur notre agglomération par exemple on manque de logements certes, mais le problème est plus dans le décalage entre le marché immobilier et les besoins des gens. Rappelons deux chiffres:

Premier chiffre: Selon le PLH (voté par le conseil d'aggo, à l'unanimité en 2010), entre 2004 et 2009, 94 % des logements produits sur l'agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz n'étaient accessibles qu'à 20% de la population.

Deuxième chiffre: Selon les promoteurs privés, 70% des acheteurs seraient des investisseurs. Pour répondre au besoin de nos concitoyens, il faut construire autrement, en augmentant massivement la part de logements "aidés" dans cette production totale, logements aidés" dont les prix - à la location ou à la vente -  sont abordables. Une bonne mesure aurait été de renforcer sensiblement l'aide de l'état au logement social, de favoriser l'accession à la propriété des primo-accédants et de sanctionner sévèrement les communes qui refusent les logements sociaux.

 

Les municipalités pourront refuser d'appliquer cette mesure: elle le feront massivement. Pour deux raisons, une bonne et une mauvaise.

Commençons par la mauvaise.

L'opinion publique est majoritairement opposée à la densité. Certes, elle est d'accord pour construire plus... mais chez les autres. Les municipalités qui veulent "trier" leurs habitants, qui ne veulent pas qu'une population nouvelle  vienne déséquilibrer le corps électoral, qui s'oppose à la mixité sociale rejetteront  cette mesure. C'est ainsi par exemple que la droite angloye, conduite par l'UMP, a clairement affirmé lors du conseil municipal du 1er février son opposition à cette règle des 30% qui se traduirait par des hauteurs accrues pour les immeubles construits. 

Quelle est la bonne raison?

On ne règle pas le problème de la densité par une mesure qui s'applique de manière aveugle, sur tout le territoire de nos communes. Le problème ne se pose pas de la même manière à Paris et à Angloulème, à Anglet et à Urepel! Y appliquer la même mesure est absurde. 

A Anglet, depuis deux ans nous travaillons d'arrache-pied à la rédaction d'un nouveau PLU. Nous calculons soigneusement les COS (1) c'est à dire les densités souhaitables dans chaque quartier, dans chaque ilôt bâti, avec deux objectifs contradictoires: Créer tout d'abord le maximum de droit à bâtir, car il faut effectivement donner des possibilités de construction importante pour loger nos concitoyens; et dans le même temps, limiter ce droit pour préserver l'identité de nos quartiers, la ville-jardin, les respirations naturelles. L'équilibre entre les deux impératifs, augmenter la densité d'une part, la réduire pour renforcer la qualité de ville d'autre part, est très variable selon les lieux.

 

Nouveaux logements sociaux de la Bécasse. Fallait-il en rajouter?

place la Becasse janv 2012 004Sur l'ex nationale 10, on peut densifier pour faire un coeur de ville animé. Dans les quartiers pavillonnaire par contre il faut  veiller à préserver les jardins, donc veiller à limiter la densification tout en permettant des extensions et des redécoupages. On joue pour cela sur les COS, l'emprise au sol, les prospects... C'est compliqué, c'est subtil, et c'est toujours différent. Une mesure générale serait de nature à compromettre ce fragile équilibre.

Pour montrer combien c'est absurde revenons un instant sur les hauteurs des futurs immeubles du coeur de ville, le long de l'avenue de Bayonne. Sur l'ilôt FIAT au carrefour Bernain l'immeuble projeté a une hauteur maximum de 9 étages. "Il faut en enlever 2, nous dit M. Olive, porte-parole UMP de l'opposition, car c'est trop haut et trop dense". "Il faur en ajouter 2", nous explique à l'inverse M. Sarkosy!  Nous avons essayé de trouver la bonne densité compte-tenu du site, de sa très bonne desserte par les transports en commun  et de la forte présence des équipements publics. Baisser la hauteur de l'immeuble pour supprimer 60 à 70 logements nous semble une erreur car il faudra les construire ailleurs, donc gaspiller du foncier. Mais ajouter 30% soit 2 ou 3 étages nous parait excessif. De la même manière ajouter 30% au droit à bâtir à Chiberta ne nous parait pas conforme à la qualité paysagère de ce quartier. M. Sarkosy, qui ne connait pas (à ma connaissance), l'avenue de Bayonne et Chiberta est mal venu pour nous dicter notre conduite.

 

  (1) COS = Coefficient d'occupation des sols. Un COS de 0,50 signifie que sur un terrain de 1000 m2 on peut construire 500 m2 (1000 x 0,50 = 500) de plancher. Si le bâtiment compte 5 niveaux (soit rez-de chaussée + 4 étages), l'emprise au sol sera de 100 m2 .

 

Photo: Sur la nouvelle place de la Bécasse, au milieu d'un quartier pavillonnaire, 2 petits immeubles accueillent 14 logements. 

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Published by JP Voisin - dans urbanisme, PLU
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  • : Jean-Pierre Voisin, adjoint au maire d'Anglet de 2008 à 2014 en charge de l'urbanisme, livre ici son point de vue sur les dossiers locaux et dialogue avec les angloys. Ses propos n'engagent que lui-même.
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