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22 novembre 2012 4 22 /11 /novembre /2012 19:56

 

Quel avenir pour les zones pavillonnaires? La réponse du futur PLU d'Anglet.

 

« Je suis favorable au logement social, mais pas derrière chez moi ! » Tous les élus ont un jour ou l’autre entendu cette phrase que les anglo-saxons ont traduit par l’acronyme NIMBY (not in my back-yard, pas dans mon jardin).  Un autre acronyme, positif celui-ci, s'impose aujourd’hui auprès des tenants de la ville durable : BIMBY, c'est-à-dire « Build in my back-yard, construis dans mon jardin ». De quoi s’agit-il ?

 

Chacun s’accorde à dire aujourd’hui qu’il faut « densifier » la ville pour économiser le foncier,  une denrée de plus en plus rare. Comment le faire en zone pavillonnaire ?


On peut bien sûr raser les pavillons et les remplacer par des immeubles. A Anglet, grâce au COS variable prévu dans le PLU de 2004 qui favorise(1) les grandes parcelles, un promoteur a tout intérêt à appliquer cette solution en regroupant plusieurs terrains. Il ne nous parait pas souhaitable d’encourager cette méthode, radicale certes, mais qui peut conduire à des conflits d’usage.

On peut aussi cchantier-Markoulakis-07-2012-002.jpghoisir de favoriser la construction par l’habitant sur son propre terrain, soit en ajoutant une pièce ou un appartement à la maison existante, soit en divisant le jardin. Le fait que dans le futur PLU on ait augmenté légèrement le COS en zone pavillonnaire (zone UC1) sur les terrains dont la surface est comprise entre 400 et 1400 m2, ouvre des perspectives intéressantes en ce sens. En divisant son terrain et en créant une parcelle de 300 m2 par exemple, on pourra y construire une surface de plancher de plus de 100 m2 grâce à un COS de 0,35. Favoriser ce découpage, c’est la politique BIMBY !

 

Le PLU de 2013, qui va être soumis à enquête publique à partir du 3 décembre, favorise et encadre cette possibilité intéressante pour densifier la ville tout en conservant son aspect pavillonnaire. Rappelons que ce futur PLU classe 70% des zones urbaines en zone pavillonnaire (désignées par le sigle UC). Nous avons donc, dans ces quartiers, grâce à BIMBY un gisement intéressant de logements neufs : Nous construisons tout en conservant l’identité de ces quartiers.

 

Comment le PLU 2013 favorise-t-il cette densification douce, dont les propriétaires individuels seront les principaux artisans ?

Tout d’abord, je l’ai déjà dit, en augmentant la constructibilité des parcelles petites et moyennes, avec un COS fixe de 0,35. En conservant ensuite des règles de prospect qui permettent de coller les nouveaux bâtiments en limite parcellaire. En n'imposant pas enfin de surface minimale pour les parcelles -sauf à Brindos et Chiberta.

Mais il ne faut pas oublier notre volonté de préserver la ville-jardin dont le charme dépend largement des espaces naturels privés.

Le PLU de 2004 encore en vigueur aujourd'hui a poussé jusqu'à l'absurde la possibilité de densifier en zone pavillonnaire en ne mettant aucune limite au morcellement parcellaire.Résultat: un découpage en toutes petites parcelles entièrement bétonnées, sans le moindre jardin. Bonjour la promiscuité, adieu les espaces verts et la ville-jardin. Nous proposons donc d’imposer dans ces zones pavillonnaires, sur toute parcelle redécoupée, un pourcentage minimum de 40% de pleine terre. Qu’est-ce que cela veut dire ?

Reprenons l’exemple d’une nouvelle parcelle de 300 m2 vu plus haut. Sur ces 300m2 on pourra construire : 300 x 0,35 = 105 m2 de plancher (soit environ 115 m2 au sol, s’il n’y a pas d’étage). Mais il faudra aussi réserver 300 x 40% = 120 m2 de pleine terre. Il ne restera que 65 m2 pour le parking, les accès et les terrasses. Il faudra faire preuve de finesse pour implanter correctement le bâtiment et ses annexes afin de respecter les exigences réglementaires. Le PLU encourage donc BIMBY mais l’encadre pour éviter une minéralisation excessive des sols.

Qui pourra bénéficier de cette politique ? A priori tous les propriétaires (2) qui disposent d’un assez grand jardin et qui peuvent en conséquence le redécouper. Les raisons sont multiples : on veut construire une petite maison mieux adaptée à un couple vieillissant qui n’a plus besoin d’une grande villa avec étage,  ou offrir un terrain à bâtir à un enfant, ou dégager des ressources nouvelles pour réaménager son logement… Plutot que de redécouper leur bien certains préfèreront agrandir leur maison en profitant de la marge nouvelle dégagée par le nouveau COS. Au final, l’initiative appartient totalement à l’habitant.

Faire du renouvellement urbain tout en préservant la ville jardin, accueillir de nouveaux résidents et dans le même temps sauvegarder des espaces verts, conserver leur identité aux quartiers pavillonnaires d'Anglet, voilà donc le pari du futur PLU qui réconcilie la ville et la nature. Banco? Non, BIMBY!

 

 

(1) Rappelons que le PLU de 2004 est toujours en vigueur jusqu’à l’adoption définitive du nouveau PLU qui va être soumis à enquête publique à partir du 3 décembre prochain.

(2) L'architecte conseil de la ville pourra utilement conseiller les personnes intéressées par BIMBY.

 

 

 

 

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Published by JP Voisin - dans urbanisme, PLU
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  • : Jean-Pierre Voisin, adjoint au maire d'Anglet de 2008 à 2014 en charge de l'urbanisme, livre ici son point de vue sur les dossiers locaux et dialogue avec les angloys. Ses propos n'engagent que lui-même.
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