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15 décembre 2014 1 15 /12 /décembre /2014 12:00
Logement social: les premiers pas de M. Olive, suite.

Mon dernier article qui répondait à l'interview du maire d'Anglet par Sud-ouest n'a pas repris un certains nombre de sujets car je ne voulais pas être trop long. J'y reviens donc ici, pour mieux comprendre. Mes lecteurs voudront bien excuser certains développements un peu techniques.

Dans l'article on parle de VEFA. La VEFA, c'est quoi?

Écoutons les propos du directeur de l'office 64 de l'habitat rapportés par Sud-Ouest: "...Philippe Etcheverria est tout à fait d'accord avec ses orientations {relatives au logement social}: Quand je rencontre les élus, dit-il, je leur fait comprendre que sans remettre en cause la VEFA (vente en l'état de futur achèvement), incontournable pour les petits ouvrages, les opérateurs sociaux doivent être, dans la majorité des cas, maîtres d'oeuvre eux-mêmes. Ils ont la capacité à faire des opérations globales avec du logement et de l'accession à la propriété. Notre vocation n'est pas d'être en permanence sur le porte-bagages des opérateurs privés".

Explication. Avec la VEFA, les promoteurs privés soumis à l'obligation de produire 30% de logements sociaux, construisent eux-mêmes ces logements et les vendent en fin de chantier à un office d'HLM. Pour les promoteurs le dispositif est très intéressant car il permet de rentabiliser au maximum les travaux et leurs assure en fin de chantier une rentrée d'argent frais par la vente de 30% des logements (au tarif HLM évidemment, de l'ordre de 1800€/m2). Mais les appartements livrés ne correspondent pas toujours parfaitement aux exigences du parc social. Philippe Etcheverria souhaite donc que le promoteur privé lui vende une part de son terrain pour que l'office conçoive le projet et réalise lui-même les travaux. Ceci ne pouvait se faire avec l'ancien PLU de 2004, c'est possible depuis 2013 car nous avons modifié le règlement afin qu'un promoteur puisse diviser sa parcelle au bénéfice d'un bailleur social. Il appartient donc désormais aux élus de promouvoir cette solution.

Le maire évoque les logements d'urgence.

Ces logements sont destinés à accueillir des familles en détresse (rupture familiale, expulsion, incendie...) pour quelques semaines ou quelques mois, le temps de trouver une solution pérenne. Pendant le mandat précédent et sous la responsabilité de Robert Lagareste, adjoint aux affaires sociales, la ville a mené une politique active d'acquisition, portant le nombre de logements d'urgence de 4 à 9 (+5). Cet effort doit être poursuivi et on ne peut que souscrire à l'objectif de la nouvelle équipe de porter ce chiffre de 9 à 13 (+4). C'est même un minimum qu'il faudra dépasser. D'autant plus que ces 4 logements supplémentaires sont acquis: ils seront aménagés dans la villa de l'ancien directeur des abattoirs, pour laquelle nous avions engagé une négociation avec l'ACBA au moment des élections municipales et dont nous sommes heureux qu'elle ait abouti.

la règle des 30%.

Pour respecter la loi, toute ville doit posséder un parc de logement locatif social (ce qu'on appelle communément les HLM) représentant 25 % du parc des résidences principales. A Anglet, lors du dernier mandat on est passé de 9 à 13%. On est donc loin du compte.

Pour atteindre l'objectif réglementaire il faut faire feu de tout bois. Donc solliciter la contribution des promoteurs privés en imposant qu'ils construisent dans tout projet immobilier une part de logements sociaux. La municipalité précédente avait donc imposé aux promoteurs 30% de logements locatifs sociaux et 10% d'accession sociale dans toutes leurs opérations.

Le maire actuel formulent plusieurs critiques sur ce dispositif qu'il a toujours combattu. Reprenons les rapidement:

- les promoteurs se rattraperaient en augmentant les prix des logements du marché libre.

Faux. C'est même le contraire qui s'est produit. Les prix de l'immobilier neuf qui avaient flambés jusqu'en 2008 se sont stabilisé depuis sur Anglet - sauf sur la bande littoral - autour de 4000€/m2. Les promoteurs suivent la loi de l'offre et de la demande. Dans la mesure ou l'offre est assez abondante alors même que la demande se tasse, les prix se stabilisent voire dans certains cas sont à la baisse. Avec ou sans les 30%.

- On donnerait "beaucoup de droit à construire au privé pour obtenir seulement en retour quelques logements sociaux".

Nous avons fait le choix dans le PLU d'autoriser des densités plus forte le long des axes structurants de la ville. Cela n'a rien à voir avec la règle des 30%. La preuve: le maire a annoncé qu'il réduirait la densité autorisée le long de ces axes tout en conservant cette règle des 30%.

Quelles seraient les conséquences de la réduction annoncée des droits à bâtir? Deux possibilités:

Première possibilité: On construit moins. La loi de l'offre et de la demande entraînera une hausse mécanique des prix - ce qui est rare est cher. Conséquence, les jeunes familles seront les premières exclues de l'accession. Le cercle vertueux que nous avions rétabli sera rompu.

Deuxième possibilité: On construit toujours autant mais, chaque terrain accueillant moins de logements, on étale la ville. C'est donc moins de jardins, moins d'espaces verts pour la biodiversité, et toujours plus de voitures car la ville étalée n'est pas adaptée aux transports en commun.

Enfin une observation de bon sens: Si on donne "beaucoup de droit à bâtir" on obtient proportionnellement "beaucoup" de logements sociaux. Et non "quelques logements sociaux" comme l'affirme C. Olive. Entre 2009 et 2013, 500 logements environs ont été ainsi produits, soit la moitié de la production globale sur Anglet.

-" la règle des 25% s'applique à la commune alors que le PLU est une compétence de l'agglo. C'est paradoxal." La règle devrait être calculée sur l'ensemble de l'agglo.

C'est paradoxal mais justifié! On comprend pourquoi M. Olive, comme nombre de maire de droite, défend cette position. Il voudrait que l'obligation de disposer d'un parc de logement social correspondant à 25% des résidences principales soit calculée sur tout le territoire de l'agglomération, globalement.Ça lui rendrait service que le calcul intègre Bayonne, et ses 28% de logements sociaux. Il suppose qu'Anglet serait ainsi exonérée d'une partie de ses obligations.Sauf que les quatre autres villes de l'agglo ne sont pas plus vertueuses qu'Anglet (y compris Boucau!) et qu'au final, même si le calcul se faisait au niveau de l'ACBA, l'effort engagé devrait être poursuivi.

Et Bovéro? où M. Olive envisagerait une opération 100% sociale.

Sur le terrain dit Bovéro, situé au bord de l'ex nationale 10 entre Bernain et Saint-Jean, nous avons installé en 2010 un parking provisoire, en attendant d'y réaliser un projet immobilier d'une centaine de logements. Je rappelle ici ce que nous voulions faire:

- Assurer la mixité sociale en consacrant un tiers du programme au locatif social, un tiers à l'accession aidée et un tiers au marché dit "libre", ( avec des prix de sortie maîtrisés comme nous l'avons fait à Houndaro, pour favoriser les primo-accédants). Faut-il rappeler à la municipalité qu'une opération 100% sociale est déjà en construction juste à coté, par le COL. 90 logements environ, répartis sur trois immeubles, dont 40% en locatif et 60% en accession sociale.

- Libérer le maximum de surface libre au sol. Le ruisseau qui longe le site doit être "renaturé" et une liaison verte aménagée entre le parc de Béatrix Enéa et celui de l'université de Montaury . Cela suppose que les parkings privés soient enterrés et qu'on accepte une certaine hauteur pour les immeubles, en harmonie avec les bâtiments environnants.

- Enfin il est nécessaire de maintenir un parking public, sans doute plus modeste que l'actuel.

C'est à la lumière de ce cahier des charges que nous apprécierons tout nouveau projet.

Le ruisseau qui longe Bovéro doit être restauré et rendu aux promeneurs.

Le ruisseau qui longe Bovéro doit être restauré et rendu aux promeneurs.

Photo en tête d'article: une opération privée intégrant 30% de logements sociaux.

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Published by JP Voisin - dans logement social
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  • : Jean-Pierre Voisin, adjoint au maire d'Anglet de 2008 à 2014 en charge de l'urbanisme, livre ici son point de vue sur les dossiers locaux et dialogue avec les angloys. Ses propos n'engagent que lui-même.
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